土地の基礎知識

家族が末永く幸せに暮らすための土地探し

家づくりは土地探しから始まります。
しかし価格の安さだけで土地を決めてしまうと、きっと後悔するでしょう。
重要なのは、家族が末永く幸せに暮らせる場所を探すこと。
皆さんは大切な家族と、どんな生活をしたいですか?
地元の土地情報を豊富に持つ日興ホームが、最適な土地をお探しします。

Step.1 ライフスタイルから探す

土地探しのスタート。まずはご家族と一緒に「将来どんな暮らしをしたいか?」を考えてみましょう。すると希望のライフスタイルに合った地域はどこかが見えてきます。

01利便性

01 利便性

・会社・学校までの距離は遠い? 近い?
・マイカー通勤の場合、道路の交通状況は?

02 教育

02 教育

・〇〇学区で新しい家を建てたい!
・周辺に図書館や塾などはある?

03 医療

03 医療

・小児科クリニックが近いと安心
・もしもの時に行ける総合病院は?

04 買い物

04 買い物

・コンビニ、スーパーは近い?
・家族でショッピングモールに行きたい

05 自然環境

05 自然環境

・子供が遊べる大きな公園はある?
・海・川・山など自然あふれる場所に住みたい

Step.2 土地の状況を確認する

思い描くライフスタイルに合った土地候補が見つかったら、実際に足を運んでみましょう。家を建てた後に土地を変えることはできません。そこで、次のポイントを抑えて土地を見てみてください。

01 地盤は強い? 弱い?
01 地盤は強い? 弱い?

希望の土地を見つけたら、必ず購入前に「地耐力検査」で正確に地盤の強さを確認しましょう。特に河川敷、沼地や水田などを埋め立てたり、傾斜に盛り土をして作られた造成地は地盤が軟弱なケースが多く、場合によっては地盤改良が必要に。その分コストが増してしまいます。

02 災害の危険性は?? 弱い?
02 災害の危険性は?

過去その土地のまわりで起こった災害時の状況などを必ずチェックしましょう。2014年8月、広島市北部で大規模な土砂災害が発生して以降、災害対策の必要性が高まっています。希望している土地が崖の下に位置していたり、近くに大きな河川がある場合は十分に注意してください。

03 形状と方角のメリット・デメリット
03 形状と方角のメリット・デメリット

人気が高い土地は、価格も固定資産税も高めです。たとえば、南向き・長方形の土地は根強い人気を誇りますが、間取りや採光によってはほかの方位のほうが暮らしやすい場合もあります。形状・方角のそれぞれのメリット・デメリットを理解して、自分のライフスタイルにあう土地を検討しましょう。

04 周辺にはどこに何がある?
04 周辺にはどこに何がある?

土地の周辺環境もチェックしておきましょう。会社、学校まではどれくらいの距離なのか? 病院、スーパー、公共施設は近所にあるのか、またアクセスは良いのかどうかなど。もちろん小さなお子様がいるご家庭では、車の交通量、街頭の有無、夜間の人通りなどもチェックしておきたいポイントです。

土地の方位と価格の関係とは?
土地の方位と価格の関係とは?

土地の方位・特徴と価格には、大きな関係があります。
土地の大きさが同じと仮定すると、価格は一般的に①から⑦の順に安くなっていきます。
角地は、建築基準法で建蔽率が10%緩和されるメリットがあるため、全体的に価格は多少高めになります。

1,2,3

日当たりの良い南側道路ほど価格は高めです。特に南東の角地は、通風や日当たりが確保しやすいということで人気。

4,6

日当たりはあまり良くありませんが、北側斜線規制の心配がなく、外観やデザインの制約が少ないのが特徴です。

7

周囲が囲まれているため日当たり・通風があまり良くありませんが、その分価格がお得です。

Step.3 土地に関する法律を調べる

最後に、実際に訪れて「ここだ!」と思った土地について、法律的な面を調べてみましょう。
実は自分が購入した土地であっても、必ずしも自由にどんな家でも建てられるというわけではありません。
その土地に建てられる「建ぺい率」と「容積率」が、地域(用途地域)によって細かく決められているからです。
他にも土地に関する法律はたくさんあります。希望の土地に希望の住まいを建てるためにも、しっかりとチェックしておきましょう。

建ぺい率と容積率
建ぺい率
容積率

「建ぺい率」とは、その敷地に建てられる建築面積(1回の床面積)の割合です。建ぺい率は、以下の式で算出されます。

建ぺい率=建築面積 ÷ 敷地面積
例)建ぺい率:50%、土地:100㎡の場合、建築面積=50㎡まで

容積率
建ぺい率

内容「容積率」とは、その敷地に建てられる延床面積(各階の床面積の合計)の割合のです。容積率は以下の式で算出されます。

容積率=延床面積 ÷ 敷地面積
例)容積率:80%の場合、1階と2階の床面積合計=80㎡まで

家の高さの規制
北側斜線制限
北側斜線制限

「北側斜線制限」とは、自宅北側隣家への日照をさえぎらないようにするための制限です。北側隣地との境界線上空5mの高さで1.25の勾配の制限線を設け、家の高さを制限しています。
※第1種・第2種低層住居専用地域の場合

道路斜線制限
道路斜線制限

「道路斜線制限」では、北側斜線制限と同じように道路の幅や距離により家の高さを制限しています。道路の敷地に接している辺の反対側から1.25の勾配の斜線を引き、その線の外側には建物が建てられません。
※用途地域によって制限値が異なります。
住居系地域では、1mごとに1.25m。その他の地域では、1mごとに1.5mです。

道路に対する規制
幅4m以上の道路に2m以上敷地がつながること
幅4m以上の道路に2m以上敷地がつながること

家を建てるには、「土地が4m以上の幅員のある道路に対して2m以上接していること」が大原則です。私道の場合は「道路の位置指定」(位置指定道路)を受ける必要があるので、必ず確認しましょう。
※道路幅は、道路わきに側溝などがある場合はそれらの幅も含みます。

道路幅が4m未満の場合
道路幅が4m未満の場合

敷地に接している道路の幅員が4m未満の場合、その道路の中心線から敷地に向かって2m後退した位置が道路と敷地の境界線とみなされます。したがって2m後退したその境界線までの部分は敷地面積には算入されないため、建ぺい率や容積率も小さくなり、建てられる家の大きさが変わってきます。

家を建てるには、「土地が4m以上の幅員のある道路に対して2m以上接していること」が大原則です。私道の場合は「道路の位置指定」(位置指定道路)を受ける必要があるので、必ず確認しましょう。
※道路幅は、道路わきに側溝などがある場合はそれらの幅も含みます。

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