アパートを建て替える際は、入居者に立ち退きをお願いする必要があります。しかし、アパートの建て替えに伴う退去は入居者に大きな負担がかかるため、立ち退きを拒否されることもあるでしょう。この場合、どのように対応するのが正しいのでしょうか。
今回は、アパート建替え計画時の立ち退き依頼の方法や断られたときの対応方法について詳しく解説します。
アパートを建て替える際に、入居者に「アパートを建て替えるため立ち退きをお願いします」と伝えても、承諾してもらえるとは限りません。これは、賃貸物件を貸す・借りる場合に交わす「賃貸借契約」では一般的に「正当な事由がないのに退去させることはできない」と定められているためです。
賃借人にとってアパートは生活の拠点であり、急遽の退去を迫られると多大な不利益を受ける可能性があります。そこでポイントとなるのが「正当な事由があるかどうか」ですが、収益姓の向上や補修工事で済むのに建て替えるケースは、正当な事由に該当しない可能性があります。
そのため、立ち退きを依頼してもスムーズに退去してもらえない可能性が高いでしょう。この場合は、退去してもらうために「立ち退き交渉」を行い、賃借人の同意を得る必要があります。
正当な事由がない場合は、立ち退き料を支払うことで補填します。つまり、「正当な事由はないけれど、立ち退き料を支払うので退去をお願いできないでしょうか」と交渉するのです。立ち退き料に相場は存在しませんが、一般的には家賃の5～6ヶ月が目安といわれています。
例えば、家賃8万円のアパートから5人の入居者に立ち退き料を支払う場合は、200万～240万円程度の資金が必要になる可能性があります。なお、正当な事由に当てはまる場合でも、立ち退き料の支払いが必要なケースが少なくありません。
それでは、立ち退き料の内訳について詳しくみていきましょう。
| 内容 | 内訳 | 例 |
|---|---|---|
| 新居に引っ越す際にかかる費用 | ・敷金 ・礼金 ・1ヶ月分の家賃 ・仲介手数料 ・火災保険料 ・引っ越し業者の利用料 など | 家賃10万円の新居に引っ越す場合 敷金2ヶ月分20万 仲介手数料10万 家賃1ヶ月分10万 引っ越し代：10万 合計：50万円 |
| 内容 | 内訳 | 例 |
|---|---|---|
| 新居に引っ越す際にかかる費用 | ・敷金 ・礼金 ・1ヶ月分の家賃 ・仲介手数料 ・火災保険料 ・引っ越し業者の利用料 など | 家賃10万円の新居に引っ越す場合 敷金2ヶ月分20万 仲介手数料10万 家賃1ヶ月分10万 引っ越し代：10万 合計：50万円 |
| 内容 | 内訳 | 例 |
|---|---|---|
| 急な立ち退きによる精神的な負担を与えたことによるお詫びの意味を持つお金 | – | 状況に応じて大きく異なる |
このように、立ち退き料は数十万円かかると考えておきましょう。迷惑料・慰謝料については、立ち退き理由や賃借人の状況などで大きく変動します。
立ち退き交渉をしても、退去を承諾してもらえないケースは少なくありません。そのような場合、裁判で強制的に立ち退かせようと考える方もいますが、前述したように正当な事由がない限りは勝訴できる可能性は低いでしょう。
基本的には賃借人との話し合いで解決することが大切です。そこで、立ち退きが難航するケースとその対応方法の例を紹介します。
老朽化による建て替えが必要な場合、補修工事で済むかどうか改めて確認しましょう。補修工事で済む場合は、立ち退きを求める必要はありません。また、建て替えが必要な場合は入居者の退去が必要なため、正当な事由に当てはまる可能性があります。
ただし、前述したように正当な事由に当てはまる場合でも立ち退き料が必要になるケースが少なくありません。そのため、「正当な事由に当てはまれば立ち退き料を低額に抑えられる可能性がある」と覚えておきましょう。
賃借人が簡単に退去できない健康上の理由があったり、一緒に多くの家族と住んでいたりする場合は、立ち退きを求めても承諾してもらえないでしょう。この場合は、引っ越しの負担を少しでも軽減するために退去費用を上乗せしたり、条件に合う物件を一緒に探したりすることで、立ち退きを承諾してもらえる可能性が高まります。
賃借人が抱えている事情も考慮して、お互いにとってメリットがある内容の交渉をしましょう。
アパートを建て替えることで収益性が上がるケースがあります。収益性アップを目的に建て替えたい旨を入居者に包み隠さず伝えましょう。
収益姓アップを理由に建て替えたい旨を伝えると、立ち退きを断られるリスクが高まります。しかし、立ち退いてほしい理由を隠すと、それが相手に伝わって交渉がうまく進まなくなる恐れがあるため、ときには理由を包み隠さずに伝えるべきです。
立ち退きを断られた場合は、立ち退き料を多く支払ったり、条件が良い物件探しを手伝ったりして納得してもらうしかありません。誠意を持って対応すれば、立ち退きの承諾を得られる可能性が高まります。
アパートを建て替えることが決定している場合、何の準備もせずに立ち退き交渉をすると、相場を大きく超える立ち退き料を支払ってしまう恐れがあります。立ち退き交渉の前に、次の準備が必要です。
賃借人としては、「アパートを建て替えるから退去してほしい」と言われても納得できないでしょう。そのため、アパートの建替え理由を明確にし、賃借人に伝える必要があります。単なる老朽化による建替えだとしても、補修工事では済まない根拠を伝え、理解を促すことが重要です。
前述したとおり、立ち退き料に相場はありませんが、家賃の5～6ヶ月程度の支払いが必要といわれています。また、正当な事由であれば立ち退き料は低くなり、正当な事由ではない場合は高額になることが一般的です。
立ち退きの理由が正当性を欠けば欠くほどに賃借人は納得できなくなるため、それだけ多額の立ち退き料が必要になります。
家賃8万円で5人に立ち退きを求める場合は、200万～240万円程度の立ち退き料が必要と考えられますが、これがアパート建替え計画にどれほどの影響を及ぼすのかを考えましょう。
大きな影響を及ぼすと考えられる場合は、賃借人が自ら退去するのを待ってから建て替えるのも1つの方法です。老朽化が著しく、一刻も早く建て替える必要がある場合は、立ち退き料を支払って退去してもらうしかありません。
立ち退きの理由や状況を踏まえて、立ち退き料の予算や立ち退き時期を決めましょう。
アパートの建替え計画時の立ち退きのお願いは、契約期間満了の1年前～6ヶ月前までに伝える必要があります。
引用：「借地借家法」
複数の賃借人がいる場合は、それぞれ立ち退きのお願いをするタイミングが異なる点に注意しましょう。また、契約期間満了の1年前～6ヶ月前までに立ち退きのお願いができない場合は、立ち退き料を多く支払って納得してもらう必要があるでしょう。
それでは、アパート建替え計画時の立ち退き交渉の流れについて解説します。
立ち退きをお願いする旨は、口頭と書面で伝えます。書面には次の3つを明記して賃借人に渡しましょう。
・立ち退き理由
・立ち退き時期
・立ち退き料
郵送やメールで送ることも可能ですが、立ち退きは賃借人に不利益を与えるため、対面で渡すことがマナーです。一方的に立ち退きを要求された印象を与えないためにも、対面で話して書面を渡しましょう。
書面および口頭で立ち退きをお願いしたものの断られた場合は、立ち退き時期や立ち退き料を交渉します。賃借人にとっては、いきなり家を追い出されるのに等しいため、可能な範囲で要望に応えましょう。
立ち退き交渉では、十分な立ち退き料を支払うだけではなく、引っ越し探しを手伝うことで成功の可能性が高まります。同程度の家賃でありながら条件が良い物件を紹介できれば、立ち退きを快諾してもらえる場合もあるでしょう。
立ち退き料は、正当な事由なく退去してもらうことや退去における負担を補填するために支払います。立ち退き料という名目ではなくとも、相応のメリットがあれば立ち退きを承諾してもらえる可能性が高まります。立ち退き料をなるべく抑えたい場合は、次のように対応しましょう。
建て替える場合は、原状回復の必要はありません。そのため、原状回復が不要であるメリットを伝えることで、立ち退きに前向きになってもらえる可能性があります。
退去までに発生する賃料を免除することを提案しましょう。ただし、賃料を長く免除してもらうために、居座ろうとする可能性があります。そのため、賃料の免除は立ち退き期限までと定めてください。
アパートの建替え後の再入居を約束することで、立ち退きを承諾してもらえる可能性が高まります。ただし、賃料が大幅に上がったり間取りの条件が賃借人の希望に見合わなくなったりする場合は、この方法は使えません。
また、賃料が少し上がる程度であれば、賃借人だけ特別に家賃を上げない約束をするのも1つの方法です。ただし、賃料を1万円安くすると年間12万円、10年で120万円もの差が生じるため、なるべく他の方法を選択するべきでしょう。
建設会社には、立ち退き交渉に長けた人材が在籍していたり、経験に基づいた的確な交渉を行えたりします。次のような建設会社に相談しましょう。
数々のアパート建設に携わってきた建設会社は、多くの立ち退き交渉を経験している可能性があります。さまざまなパターンに対応した経験を持つことで、賃借人が頑なに立ち退きを拒むケースも解決できるでしょう。
担当者が依頼主の話に耳を傾けて親身に対応してくれる場合、誠意を持って立ち退き交渉ができる可能性があります。立ち退き交渉は、単にお金の問題ではなく、賃借人が納得できるかどうかが重要です。意見を一方的に伝えたり横暴な態度を取ったりすると、立ち退き料を十分に支払っても立ち退きを拒否されるでしょう。
アパートの建替え計画時には、賃借人の立ち退き依頼が問題となることが多いでしょう。立ち退きが進まなければ建替え計画が進まないため、立ち退き交渉を得意とする建設会社に任せることが大切です。また、立ち退き料の予算、立ち退きの時期などを決めて、どのように交渉するのが最適か慎重に検討しましょう。
日興ホームは、広島県下において1,000戸・300棟以上の土地活用実績を持ちます。賃借人の立ち退き交渉においても経験豊富で、誠意を持って適切に交渉を行うことができます。広島県においてアパート建替え計画を検討している方は、日興ホームまでお気軽にご相談ください。
有活営業部の横山優一です。
趣味は、安室奈美恵のライブ観戦と、友達の道具で行う手ぶらキャンプです。
用意する物がなくとても楽しめます！
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