土地活用を検討する際は、災害リスクを事前に確認しなければなりません。災害とは、火災や水害、地震、人災などのことで、いずれも土地活用に大きな影響を及ぼす恐れがあります。例えば、建物の倒壊や浸水が起きた際はアパート経営ができなくなり、多額の損失を受けるケースも考えられます。 そのため、起こり得る災害の種類と対策、災害リスクの調べ方などをチェックしておくことが大切です。本記事では、土地活用を検討する際に知っておきたい災害リスクと対策、調べ方などについて詳しく解説します。
土地活用の際に確認しておきたい災害リスクは次の4つです。
・火災
・水害
・地震
・人災
それぞれ詳しくみていきましょう。
火災は、所有するアパートだけではなく、隣接する一戸建てやアパートなどからの被害も予想されます。火災による被害が建物の内部にまで及ぶと、多額の修繕費がかかるでしょう。また、賃借人が怪我や死亡した場合、アパートそのものの評判が大きく低下して、新たな賃借人が現れにくくなる可能性もあります。
さらに、人が住める状態へと回復するまでに時間がかかり、家賃収入が減少してしまいます。損害額が大きい場合は、これまでに得た土地活用の利益が打ち消されてしまい、収益計画に大きな影響を及ぼすでしょう。
火災は、火の消し忘れや炎上した鍋に慌てて水を投入するといった人的なものから、電気回路のショートに起因するもの、放火など、さまざまなパターンがあるため、それだけ起きる可能性が高い災害と言えます。
水害は、大雨による洪水、大雪、雹などによる災害です。沿岸地域や河川沿いは、氾濫や津波などによって浸水し、原状回復に多大なコストがかかるケースがあります。また、大雪は屋根にダメージを与えて雨漏りを引き起こし、雹は窓ガラスや建物にダメージを与えます。
広島では近年、豪雨災害が頻発し各地で甚大な被害が発生しています。災害が危惧されるエリアはもちろん、安全とされているエリアでも過信することなく、あらゆるリスクを想定し、出来得る限りの対策を講じることが重要です。
地震大国の日本では、地震による建物へのダメージや倒壊なども考慮しなければなりません。建物が倒壊した場合、アパート経営をやめざるを得なくなる可能性もあります。一般的に震度5以上の揺れが建物に影響を及ぼすといわれているため、過去のデータから地震リスクを確認しましょう。
ただし、地震が起きるタイミングは予測できないため、過去に地震が起きていないからと言って安心はできません。
人災は、犯罪や事故など人によって引き起こされる災害のことです。例えば、放火や空き巣、ブレーキとアクセルの踏み間違えで車が突っ込むなど、さまざまな被害があります。
土地活用に関する災害リスクの多くは、火災保険や地震保険に加入することで対処できます。加入を検討したい保険や特約について詳しくみていきましょう。
火災保険と言えば、火災による被害のみ補償するイメージがあるかもしれませんが、水害や地震などにも対応しています。例えば、火災で部屋が燃えたり浸水したりした部屋の修繕費の補償が可能です。ただし、火災保険によって補償内容が異なるため、自身に最適な保険を選ぶ必要があります。
火災保険は誰もが当たり前に加入していることから、加入が法律で義務づけられていると思われがちです。実際には火災保険への加入は任意のため、未加入でも法律上の罰則を受けるような心配はありません。
しかしながら、火災保険で多くの災害リスクを軽減できるため、加入はほぼ必須と言えるでしょう。一般的に、火災保険で補償される項目と条件については以下のとおりです。
| 補償内容 | 条件 |
|---|---|
| 火災 | 地震が原因ではない火災で被害を受けた |
| 落雷 | 落雷によって建物が被害を受けた |
| 破裂・爆発 | ガス爆発、それに伴う発火による被害を受けた |
| 風災 | 台風や竜巻などの被害を受けた |
| 雹災・雪災 | 雹や雪の被害を受けた |
| 水災 | 河川の氾濫や集中豪雨などで被害を受けた |
| 盗難 | 空き巣などによって物品が盗難、破壊された |
補償内容や条件、保険料などは火災保険によって異なるため、契約書やパンフレットを十分に確認したうえで契約を検討しましょう。
地震大国の日本でアパート経営をするのであれば、地震保険にも加入しておくことをおすすめします。現在の耐震基準では震度6～7でも倒壊しない設計であるものの、全く被害を受けないとは限りません。また、震度7には上限がないため、地震の規模次第では倒壊する可能性があります。
地震保険の補償内容は、地震による建物の倒壊・破損、地震によって発生した津波による被害、火山の噴火による被害などに伴う修繕費の補償です。また、地震が原因の火災は火災保険では補償できません。
保険金は、セットで契約する火災保険の30～50％相当に設定することが一般的です。ただし、上限は建物が5,000万円、家財が100万円であることが多いでしょう。また、保険金額は被害の程度によって以下のように異なります（例）。
| 損害の程度 | 損害の判定基準 | 保険金額 |
|---|---|---|
| 全損 | 家屋：主要構造部の損害が時価×50％、または延床面積×70％以上の消失・流出 家財：時価×80％以上 | 100％ |
| 大半損 | 家屋：主要構造部の損害が時価×40％以上50％未満、または延床面積×50％以上70％未満の消失・流出 家財：時価×60％以上80％未満 | 60％ |
| 小半損 | 家屋：主要構造部の損害が時価×20％以上40％未満、または延床面積×20％以上50％未満の消失・流出 家財：時価×30％以上60％未満 | 30％ |
| 一部損 | 家屋：主要構造部の損害が時価×3％以上20％未満、または床下浸水か地面から45cm超えの浸水 家財：時価×10％以上30％未満 | 5％ |
また、保険料は建物の構造の強度が高くなればなるほどに保険料が安くなり、地震の発生率が高くなればなるほどに保険料が高くなります。ただし、保険料の決まり方や支払われる保険金額などは地震保険によって異なるため、契約書やパンフレットを十分に確認のうえで加入を検討しましょう。
家賃補償特約とは、火災によって受けた損害が原因でアパート経営ができなくなった場合に、原状回復が完了するまでの間の家賃収入を補償する保険です。ただし、契約時に定めた期間が対象のため、修繕に時間がかかる場合は減収分を全額補償できない可能性があります。
また、電気代や水道代、敷金などは補償の対象外です。保険会社によって家賃保証特約の有無や契約内容、保険料が異なるため、十分な確認のうえで付帯するかどうか決めましょう。
火災保険や地震保険、家賃保証特約などの詳細を決める際は、どの程度の災害リスクがあるのかを調べる必要があります。過剰な保障は保険料が高くなり、経営リスクの増加につながります。それでは、アパート経営の災害リスクの調べ方について詳しくみていきましょう。
ハザードマップとは、自然災害で被害を受けることを防ぐために政府が提供しているマップのことです。洪水・土砂災害・高潮・津波・道路防災情報が掲載されており、災害が起きるリスクが高い箇所が一目でわかります。
ハザードマップ上で災害リスクが高い場所の土地を活用する場合は、その災害に対応した保険の保障内容を充実させましょう。ただし、過去に災害が起きたからといって、今後も起きるとは限りません。例えば、過去数十年に大地震で多くの建物が倒壊した街はいくつかありますが、同じ街が同じ規模の地震の被害を受けたケースはないのです。
しかしながら、数百年程度のサイクルで災害が起きている地域、小さな災害が頻繁に起きている地域などもあるため、なるべく過去のデータまでさかのぼって調べたいところでしょう。
土地活用は、地元の会社に相談することをおすすめします。そのエリアの状況や歴史をよく知っており、自身で調べるだけでは得られない情報を持っている場合があります。
ハザードマップの中でも液状化マップは、より重点的に確認すべきでしょう。液状化とは、地震の際に地下水位が高い砂地盤が液体に変化する現象です。地盤沈下が起きて甚大な被害を受ける恐れがあります。
揺れやすさマップとは、地震のときの揺れやすさを確認できるマップです。同じマグニチュードや震度でも、地盤の影響で揺れやすさが変化します。そのため、同じエリアでも建物が受けるダメージには差が生じます。揺れにくいエリアであれば、それだけ大きな地震が起きても建物が倒壊するリスクを軽減できるでしょう。
活断層データベースとは、日本の活断層の位置を確認できるマップです。活断層の近くの建物は、活断層に起因した地震が起きた際に大きな被害を受ける恐れがあります。そもそも、活断層とはどのようなものなのでしょうか。
地面を掘り下げていくと、最後には硬い岩の層にぶつかります。その岩の中には無数の割れ目があり、それらに強い力が加わると割れ目が壊れてずれてしまいます。この現象を「断層活動」といい、その際に生じた衝撃が地面に伝わったものが「地震」です。
断層の中でも数十万年前以降に繰り返し活動しており、なおかつ今後も活動することが予想されているものを「活断層」といいます。日本には2,000以上の活断層が見つかっていますが、発見されていないものも多いといわれています。
浸水想定区域図とは、河川の氾濫や津波などの影響で浸水が想定される場所が記されたマップです。浸水する可能性が高い場合、水害に特化した火災保険を選んだり、水害対策を施したりするとよいでしょう。
土地活用を検討する際は、災害リスクの他にもさまざまなリスクについて確認しておくことが大切です。ここで紹介するリスクは土地活用に限ったものではないものの、事前に把握しておくことで結果的に土地活用の成功につながります。
土地活用を検討する際は、次のリスクも確認しておきましょう。
アパートやマンションなどは、入居者から受け取る賃料によって収益を得るため、空室があればあるほどにキャッシュフローは悪化します。家賃からローンを返済する場合は、空室が長期間続くと赤字になる恐れもあります。土地や建物の固定資産税が空室の有無にかかわらず発生する税金である点にも注意が必要です。
さらに、建物が老朽化すると家賃を下げざるを得なくなり、どうしても収益は悪化します。
アパートやマンションの購入に銀行の変動金利のローンを利用している場合は、金利上昇のリスクに注意が必要です。変動金利は、4月と10月の年2回の見直しが入ることが一般的で、4月の見直しによって7月以降の6ヶ月間の金利が決まります。
金利が上昇すると返済額も増えるため、数千万円～数億円ものローンを組む場合は月々の返済負担が大きく増加します。当然ながら、金利が下がると返済額も減りますが、上がるか下がるかを事前に予測することはできません。
家賃の滞納や騒音、入居者同士のトラブルなどが起きるリスクがあります。家賃を滞納されると、空室ではないのに空室が出たのと同等の影響が及びます。入居者同士のトラブルは、いずれかの入居者が退去するリスク、トラブルの声を聞いた他の入居者が退去してしまうリスクなどがあるため、早期に対処しなければなりません。
土地活用を検討する際は、火災や水害、地震などの災害リスクを把握しておくことが大切です。ハザードマップや揺れやすさマップなどで土地の災害リスクが高いことが判明しても、その時点で土地活用をやめることはおすすめできません。
そのような土地でも災害リスクはあるため、重要なのは事前に情報を収集・整理して対策を講じることです。地元の会社であれば、エリアの現状や過去の災害、歴史などについて詳しいため、必要な対策についてアドバイスを得られるでしょう。
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有活営業部の横山優一です。
趣味は、安室奈美恵のライブ観戦と、友達の道具で行う手ぶらキャンプです。
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