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土地活用ガイド

土地活用ガイド

土地活用による節税対策について

更地のままでは、土地の評価額100%に対して税金がかかります。
土地に賃貸物件を建てることで土地の評価額を下げて、節税を行っていきます。

更地を所有している場合、土地の評価額100%に対して固定資産税や都市計画税が毎年徴収されます。さらに、土地を子や孫に相続する時には、相続税が徴収されます。しかも、相続税は元所有者ではなく相続人が支払うことになり、相続人にとっては大きな負担となっています。
土地の税金は、建物を建てることで税金が減額され、賃貸物件になるとより大きな税金の減額が行えます。そこで、更地に賃貸物件を建てることで、所得税・固定資産税・都市計画税・相続税をそれぞれ減額する「節税対策」が可能となります。

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日興ホームが考える土地活用のポイントは
「資産価値」を下げずに「評価額」を下げて「節税対策」を実現

土地活用による節税
相続税

土地・建物を含む資産等を相続した際に課せられる税金「相続税」を節税できます。

相続した不動産が借家付の場合、土地・建物共に評価が下がり、税負担がグンと軽くなります。また、アパート建設の際に行う借入は、マイナスの資産となります。

借家建付地の評価減

土地が建物敷地であって、その建物が自用建物ではなく借家の敷地ならば、相続税計算で「借地権割合×借家権割合」が差し引かれ、 10~20%程度、評価が下がります。

10~20%評価減

小規模宅地等の評価減

相続によって取得した土地が、200㎡以下の事業用に供していた小規模な宅地であった時は、宅地の評価を50%下げる事ができます。

50%評価減

債務控除による評価減

相続人が相続した債務(ローン等)は、その全額が相続税評価額から控除されます。

相続した債務分評価減

土地活用による節税
固定資産税
都市計画税

土地や建物の所有者に毎年課せられる税金「所得税」を節税できます。

例えばアパートを建てた場合、一定の条件を満たせば更地に比べて固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に軽減されます。

アパートの場合

土地の固定資産税は更地の6分の1

※1住戸あたりの敷地割合(敷地面積÷戸数)が200㎡以下までは、1/6に減額されます。

建物の固定資産税は2分の1

※1住戸あたりの居室面積が40㎡~280㎡/世帯であれば、3年間(または5年間)1/2に減額されます。

土地活用による節税
所得税

1年間の個人の所得に対して課せられる税金「所得税」を節税できます。

賃貸経営を行うことにより、手取り収入が増えても所得税を減少することができます。

必要経費による不動産所得の減少

収益住宅の経営はひとつの事業として見なされ、「必要経費」が認められます。収入から色々な経費を控除できるので、所得税を軽減する効果が生まれます。

家賃収入(家賃、礼金、駐車料金、共益費他)-必要経費(減価償却費、租税公課、ローン金利、専従者給与、修繕費他)=課税対象不動産所得 軽減

損益通算で全体の所得税を軽減

収益住宅経営において、減価償却費等の税務上の必要経費によって赤字になると、損益通算によって給与所得から源泉されている所得税の環付が受けられるメリットが生まれます。

所得(給与所得、事業所得、雑所得、一時所得他)-不動産所得のマイナス分(減価償却費、専従者給与(実際の支出を伴わない経費))=課税対象全所得 軽減

土地活用の進め方について

オーナー様の想いをしっかり吸い上げカタチにし、土地や市場の情報を収集・分析し、最適な土地活用をご提案していきます。

日興ホームでは、オーナー様の思い・土地情報・市場動向など、様々な要素を丁寧に収集・分析し、最適な土地活用を実現するための計画を企画・立案・実施しています。

  • 1

    ヒアリング

    オーナー様の所有する土地についての情報や、土地活用に対する思いやご要望を伺い、最適な土地活用について一緒に考えていきます。

  • 2

    土地の診断・調査

    ご所有の土地に赴き、土地や周辺環境について入念に確認。診断後、土地の実測調査や法令・都市計画の確認を行います。

  • 3

    市場調査・分析

    周辺の賃貸市場における家賃相場と入居動向を調査・分析し、オーナー様の物件にとって最適な家賃相場とターゲットを算出していきます。

  • 4

    事業計画のご提案

    各種調査・分析を踏まえた事業計画をご提案していきます。同時に、融資や収支計画もご提案していき、必要に応じて各専門家へ相談していきます。

  • 5

    建物計画のご提案

    オーナー様のご要望・立地条件・市場の動向・事業計画を元に、最適な建物の企画・デザインのご提案を行います。

  • 6

    計画・仕様の決定

    ご提案した事業計画・建物計画をより具体的に煮詰めて行き、建物の種類や間取り・家賃や設備等、事業の詳細な計画をご提案します。

  • 7

    契約の締結

    日興ホームと土地活用に関する契約を結んでいただきます。

  • 8

    施工・検査

    現地にて工事を行っていきます。節目となる施工には検査を行い、建物が設計図通りにできているかなどの、品質管理を行っていきます。

  • 9

    お引き渡し

    竣工後の検査完了後、完成した建物をお引き渡しします。これより、オーナー様の賃貸経営がスタートとなります。

  • 10

    アフターサポート

    賃貸経営開始後も、経営・運用・建物メンテナンスなど、日興ホームが全力でオーナー様をサポートしていきます。