土地活用と言えば、空いている土地にマンションやアパート、戸建てを建てるイメージをお持ちの方が多いのではないでしょうか。少し特殊な選択肢として「賃貸併用住宅」があります。賃貸併用住宅とは、自宅と賃貸物件が1つになった建物のことです。
マンションやアパートなどの賃貸物件では金利の設定の低い住宅ローンを利用できませんが、賃貸併用住宅では利用できるケースもあります。このようなメリットがある一方でデメリットもあるため、自身に合っているかどうかを見極めるために、メリット・デメリットの両方を詳しく確認しておきましょう。
本記事では、賃貸併用住宅の特徴やメリット・デメリット、賃貸経営を成功させるコツなどについて詳しく解説します。
賃貸併用住宅とは、大家が住むエリアと賃貸物件として貸し出すエリアの両方がある建物のことです。例えば、1～2階を賃貸エリアにして、大家は3階に住みます。階層に指定はないため、1～2階を大家が住むエリアとして、3階だけを賃貸物件として貸し出すことも可能です。
ただし、大家と同じ建物に住むことに対して抵抗がある人もいるため、心理的には最上階のみを大家が住むエリアとした方がよいでしょう。
賃貸併用住宅には、自分で住む住宅と賃貸物件の両方のメリットがあります。賃貸併用住宅のメリットについて詳しく見ていきましょう。
賃貸併用住宅には、住宅ローンを利用できるケースがあります。通常、賃貸物件の建築費には住宅ローンは利用できず、住宅ローンと比べて金利が高い不動産投資ローンを利用します。
住宅ローンを利用できれば、賃貸物件よりもローン返済にかかる利息を抑えられるため、資金面で有利です。また、住宅ローン控除を受けられることで、所得税（条件によっては住民税も）を節税できます。ただし、当然ながら審査に通過する必要があるため、必ず利用できるわけではありません。
賃貸併用住宅を建てることで、相続税を節税できます。相続税は、全財産の評価額から基礎控除額（3,000万円+法定相続人の数×600万円）を差し引いた金額に税率をかけて算出します。つまり、全財産の評価額が低くなればなるほどに相続税を抑えることができます。
賃貸併用住宅の場合は、居住エリアは「居住用」、賃貸エリアは「貸付事業用」として、評価額が次のように減額されます。
居住用……330平方メートルを限度に80％の減額
賃貸事業用……200平方メートルを限度に50％の減額
また、賃貸併用住宅に限ったことではありませんが、賃貸物件を建てることで固定資産税の節税もできます。将来、子供の相続税負担を抑えたい場合は、賃貸併用住宅の建築を検討しましょう。
賃貸経営は数十年にわたり続けることが多いため、今の状況とは事情が変わることも考慮しなければなりません。賃貸併用住宅の場合、ライフスタイルの変化に合わせて後からエリアの区分を変更できます。
例えば、1～2階の賃貸エリアを1階のみにして、2階部分を子供の家族用の居住エリアにしたり、老後に生活の利便性を考慮して1階を居住エリアに変更したりできます。ただし、居住エリアを変更したいとの理由で、入居者に退去してもらうことはできません。
空室になったタイミングを見計らって、居住エリアを変更する必要があります。将来的にエリア区分を変えたい場合は、早めに計画を立てておくことが大切です。
自宅と賃貸物件の両方を建てる場合と比べて、費用を抑えることができます。これは、建築費の多くを占める基礎部分と屋根部分が1棟分で済むためです。また、玄関や通路、設備などを共用とすることで、建築費がさらに安くなります。
賃貸併用住宅は、30坪程度の狭い土地でも建築できます。ただし、床面積を増やすために階層を高くしたり、駐車場や駐輪場の併設を諦めたりする必要があるでしょう。駐車場や駐輪場がない場合は、ある場合と比べて入居者が現れにくい可能性があります。ただ、ニーズさえ合っていれば、空室リスクに大きな影響は与えないと考えられます。
狭い土地に建てる場合、広い土地に建てる場合と比べて創意工夫が必要です。土地活用の専門家に相談して、入念に建築計画を立てることをおすすめします。広島市の日興ホームは、狭い土地に賃貸併用住宅を建てる場合でも、的確なプランを土地活用の専門家がご提案しておりますので、まずはお気軽にご相談ください。
賃貸併用住宅の住宅ローンを組むときは、団体信用生命保険に加入できる可能性があります。ただし、これは不動産投資ローンにも同じことが言えるため、賃貸併用住宅特有のメリットではありません。
団体信用生命保険に加入した場合、住宅ローンの返済期間中に借主が死亡または高度障害状態となった際に、保険料の給付をもって住宅ローンの残債が完済されます。家族には、自宅と賃貸物件の両方を残すことができるため、安心感を与えられるでしょう。
賃貸併用住宅は賃貸物件と自宅の性質をあわせ持つため、日々の生活や空室リスクにおいて特有のデメリットがあります。賃貸併用住宅のデメリットについて詳しく見ていきましょう。
自宅と賃貸物件を別で持っている場合は、当然ながら賃貸物件の入居者に対して生活音を気にする必要はありません。しかし、自宅と賃貸物件が一緒になった賃貸併用住宅では、歩くときの足音や子供が走り回るときの音、音響機器、テレビ、ゲームなど、さまざまな生活音に配慮が必要です。
特に、賃貸エリアよりも上階に居住エリアを作る場合は、騒音対策は必須でしょう。騒音があまりにもひどいと入居者とトラブルになるほか、入居後すぐに退去されるリスクも高まります。
管理会社が入っている場合は、設備や入居者同士のトラブルには管理会社が対応しますが、そうではない場合は大家に直接連絡が来ます。
離れた場所に住んでいる場合は、翌日以降の対応を求められることが多いでしょう。しかし、同じ建物内に住んでいる場合は即日対応を求められる傾向があります。
入居者は、賃貸併用住宅に住むメリットとして、トラブルが起きたときにすぐに大家が対応してくれると思い込んでいることがあるため、即日対応しなければ「すぐに来てくれると思っていた」などとクレームになることもあるかもしれません。
大家が同じ建物内に住んでいれば、トラブルが起きたときも安心と思い、入居を決める人もいるでしょう。反対に、近い距離に大家がいる物件を避ける人もいます。同じ建物内に大家が住んでいると、ゴミ出しのルールを守っていないことをバレてしまったり、外出時間帯を知られてしまったりするため、息苦しさを感じる方もいるかもしれません。
賃貸併用住宅のデメリットとして、売却が難しいという点が挙げられます。賃貸併用住宅は特殊な構造のため、通常の賃貸住宅や一般的な住宅と比較して、買い手を見つけることが困難です。
アパートだけを所有したい人や単に住居を探している人が多く、副業として賃貸経営を行いながら自分も住みたいという需要は限られています。建物の問題で売却が難しい場合は、更地にして土地を売るしかありません。このようなリスクも考慮したうえで、賃貸併用住宅を建てるかどうか決めましょう。
居住エリアは自分で住むため、収益を生み出しません。例えば、2部屋ある場合は2部屋分の収益を得る機会を逃していると言えます。ただし、収益が低い一方で、住宅ローンの利用によって利息を抑えることができたり、ライフスタイルの変化に応じてエリア区分を変更したりできるなど、収益源をカバーするだけのメリットがあります。
賃貸併用住宅の建築費を抑えたい場合は、次のポイントを押さえましょう。
多くの家賃収入を得たいからといって、複雑な構造にしてまで個数を増やすと、壁の総面積が増えるとともに材料費や施工費も高くなります。そのため、なるべくフラットかつ広めのファミリータイプで建築した方がよいでしょう。
ファミリータイプはワンルームと比べて家賃を高くできるため、戸数の減少をカバーできます。
建物の材料費は建築費用の10％程度を占めることが一般的です。そのため、材料費を削減することで効率的にコストを抑えることができます。特別な注文をすると材料費が高くなるため、標準的な規格のものを使用しましょう。
標準的な規格と言えばノーマルで特別感がない一方で、機能面に優れている傾向があります。結果的に住み心地が良い住宅になり、空室リスクが下がることも期待できます。
賃貸併用住宅による賃貸経営を成功させるには、以下に自分と入居者がストレスを感じないかに焦点を当てる必要があります。また、地域のニーズに合った規格で建築することも大切です。
賃貸併用住宅による賃貸経営を成功させるコツについて詳しく見ていきましょう。
賃貸併用住宅の場合、将来的に居住エリアを変更したときのことを踏まえて間取りを決めようとする方もいらっしゃるでしょう。しかし、地域のニーズに合った間取りでなければ空室リスクが高まり、ローン返済も苦しくなります。
ファミリー層が多い場合はファミリータイプ、単身者が多い、近くに大学があるといった場合はワンルームなど、ニーズに合った間取りを選ぶことが大切です。
玄関は共同にした方が建築費を抑えられる一方で、入居者と大家のプライバシーを守ることが難しくなります。良好な関係を築くためには、近すぎない距離感を保つことが重要なため、建築費に余裕がある場合は玄関を別々で設置した方がよいでしょう。
なお、玄関を別々で設置するにしても、隣接させてしまうと顔を合わせる恐れがあるため、建物の両側面に1つずつ配置することが大切です。
賃貸併用住宅は騒音トラブルになりがちです。入居者と良好な関係を築くためには、十分な防音対策が欠かせません。
例えば、賃貸エリアの生活音が居住エリアに伝わらないように、防音設備や遮音材料を使用しましょう。
また、騒音の原因になりやすいトイレやキッチン、浴室、洗濯機周りなどの水回りについては、設備の配置を工夫することが重要です。例えば、賃貸エリアの寝室付近に浴室やトイレを配置すると、小さな水の音でも気になるでしょう。
また、居住エリアと賃貸エリアの間にクローゼットを仕切り代わりに設置することも有効です。
賃貸併用住宅は、自宅と賃貸物件の性質をあわせ持つため、大家の好みでデザインを決めないことが重要です。例えば、個性的で派手な外観は、入居者にとって契約を避ける要因になる可能性があります。
シンプルで親しみやすい外観デザインにすることで、少なくとも外観を理由に候補から外れる心配はなくなるでしょう。また、周りの建物との調和が取れたデザインにすることで、より自然な印象を与えることができます。
賃貸併用住宅は、大家が同じ建物に住んでいるからこそ入居者からトラブル時に即時対応を求められる傾向があります。いつ入居者から連絡が来るかわからない状況では、リラックスできないでしょう。どれだけ入居者の近くに住んでいるとしても、物件管理は管理会社に任せることが大切です。
管理会社は、豊富な知識と経験に基づき、さまざまなトラブルを迅速に解決できます。また、入居者の選定や契約管理なども任せられるため、時間や手間が大きく減ってプライベートな時間を確保しやすくなります。
賃貸併用住宅は、同じ建物内に入居者がいるため、独立した自宅と比べてリラックスできないかもしれません。だからといって、家賃を高く設定してしまうと空室リスクが高まります。入居者にとっては数ある賃貸物件の1つに過ぎないため、入居者目線で家賃を決めることが大切です。
賃貸併用住宅は、自宅と賃貸物件の両方をあわせ持ち、自宅を確保しながら家賃収入でローンを返済できます。メリットが多い一方で、プライバシーや騒音、トラブル時の速やかな対応などさまざまなデメリットもあるため、自身に適しているかどうか慎重に検討することが大切です。
土地活用において、どのような運用が良いかお悩みの方は、土地活用の専門家に相談することをおすすめします。広島県本社の日興ホームでは、土地活用の専門家がお客様のご希望やライフスタイル、将来の展望などを含め、土地の活用方法についてアドバイスしております。どうぞお気軽にご相談ください。
前職は新潟県の独立リーグのチームでマネージャーをしていました。
私生活では子供と遊ぶこと、野球とサッカーを観ることが日々の楽しみです！
地域の皆さまに信頼していただけるように毎日の業務に取り組んでいます。