土地活用の一環として賃貸経営を始めることを検討しているものの、マンション・アパート・戸建てのどれを選ぶか迷う方は多いのではないでしょうか。それぞれのメリットとデメリットを踏まえ、ご自身に適した賃貸住宅を選ぶことが大切です。ここでは、土地活用の際に知っておきたい賃貸住宅の種類と特徴を詳しくご紹介します。
賃貸住宅は、マンションとアパート、戸建ての大きく3つに分類されます。コーポやハイツといった賃貸住宅もありますが、これらはアパートやマンションの別称として扱われています。まずは、賃貸住宅それぞれの特徴から詳しく見ていきましょう。
マンションの定義は建築基準法や宅地建物取引業法といった関連法案には明記されていません。一般的な認識としては、主に鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートなど、耐火性に優れた構造の集合住宅を指します。エントランスで休憩できたり防犯設備が整っていたりと、アパートと比べて設備が充実している傾向があります。
マンションには、一般的な賃貸マンションの他、タワーマンションや大規模マンション、デザイナーズマンション、分譲賃貸マンションなどに分類されます。それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。
一般的な賃貸マンションは、3階建て以上が基本であり、エレベーターやオートロック、宅配ボックスなどの設備が付属しています。ただし、マンションによって設備の充実度が大きく異なります。また、前述したとおり、マンションには定義がないため、外観によってはアパートのように見える場合もあるでしょう。
例えば、3階建てでエレベーターなし、重厚感のある造りではない建物は、マンションよりもアパートと呼ぶ方が相応しいと感じる方もいます。
タワーマンションの定義は存在しませんが、60m以上の建物を超高層建築物とする認識が広まりつつあり、これに該当する集合住宅をタワーマンションと呼ぶことが一般的です。高さ60m以上のマンションは、大体20階建て以上です。
上階層からは視界をさえぎるものがないため、開けた景色を楽しむことができます。また、高級マンションの位置づけでもあるため、セキュリティや各種設備が充実している他、建物内にトレーニングジムやバーラウンジなどがあるマンションも少なくありません。
大規模マンションは、階層が高いだけではなく1階あたりの戸数が多いマンションのことです。階層で単身向けや2人世帯向け、ファミリー向けなどに分かれている傾向があり、幅広い世代の人々が入居しています。また、エレベーターや宅配ボックス、駐車場、監視カメラなどの設備が充実している傾向があります。
デザイナーズマンションは、建築デザイナーが設計したデザイン性が高いマンションです。コンクリートの打ちっぱなしや一部がガラス張りのマンションなどが挙げられます。また、明らかにデザイナーズマンションとわかるものもあれば、備え付け家具や壁紙だけが特徴的なマンションもあります。
デザインによっては生活しづらく感じる方もいるため、必ずしも人気があるわけではありません。また、一般的なマンションと比べて家賃が高い傾向にあります。
分譲賃貸は、分譲マンションの一部を賃貸物件として貸し出すことです。所有者が転勤や長期出張などの理由で住まなくなった部屋を貸し出しています。家賃は賃貸マンションよりも高い傾向がありますが、分譲マンションの充実した設備を利用できます。
賃貸アパートには、木造やプレハブ造、軽量鉄骨造のものがあります。また、階層は2～3階ぐらいまでで、戸数は4～20程度です。階層が少ないので、基本的にエレベーターはついていません。賃貸アパートは学生寮にも用いられることが多い賃貸住宅です。学生寮にはコインランドリーや食堂などがある他、セキュリティも充実している傾向があります。
戸建て賃貸は、一戸建ての賃貸住宅のことです。隣の家との間に空間があるため、マンションやアパートと比べて騒音問題が起こりにくく、快適に暮らしやすいことが特徴です。単身世帯や2人世帯よりは、ファミリー向けです。小さな子供がいても、泣き声や走り回る音を気にせずに暮らせるでしょう。
また、いずれ一戸建てのマイホームを購入することを決めている場合、事前に戸建て賃貸に住んでおくことで、マイホームの条件を見極めやすくなります。
賃貸住宅それぞれの特徴をご理解いただけたでしょうか。ここからは、土地活用の一環として賃貸経営を始めることを検討している方に向けて、マンション・アパート・一戸建てのメリットとデメリットをご紹介します。
まずは、賃貸マンションのメリット・デメリットから詳しく見ていきましょう。
賃貸マンションは、共有部分の修繕費を積み立てる仕組みのため、一時的に多額の修繕費がかかることがありません。キャッシュフローへの影響が小さいため、破たんリスクが低いと言えるでしょう。ただし、入居者に不幸があり、特殊清掃が必要になるような事態が起きた場合は、一時的に多額の修繕費がかかります。
賃貸マンションは土地と建物が一体のため、隣の土地との境界や越境問題が起きる心配がありません。また、共有スペースは入居者がお金を出し合って利用している仕組みであり、それぞれで管理する必要がありますが、多くのマンションには管理組合が組織されており、個人に大きな管理負担はかからないようになっています。
また、オーナーとしても管理が必要なのが内装や設備部分に限られるため、管理しやすいでしょう。
マンションの多くは鉄筋コンクリート造か鉄骨鉄筋コンクリート造であり、法廷耐用年数は47年です。一方、木造アパートの法定耐用年数は22年のため、マンションは長期運用に適しています。
なお、法廷耐用年数が超えると住めなくなるわけではありません。居住ができるかどうかに関わる部分の耐用年数は法廷耐用年数よりも長くなります。また、法廷耐用年数が長いほどに減価償却期間も長くなるため、税務上有利です。
マンションは長期間にわたり安定的な運用が可能なため、ローンを組むときの担保評価が高くなる傾向があります。担保評価が高くなればなるほどに、ローンを返済できなくなった際に債務を回収しやすいため、ローン審査に通りやすいのです。
もちろん、ローン審査では年収や収入の安定性、雇用形態、勤務先、過去の金融事故歴など、様々な項目をチェックされるため、担保評価が高いだけで審査に通過できるわけではありません。同じステータスであれば、アパートや戸建てよりもマンションの方がローン審査に通りやすい程度のものです。
マンションは、投資用としてだけではなく自分が住むためのものとしても扱えます。ただし、その部屋しか所有していない場合、自分が住んでいる間は賃貸経営による収入はゼロになります。複数戸を経営しており、空室期間中にご自身が住まいを探されている場合、入居を検討してみてはいかがでしょうか。
マンションは、築年数がそれほど経過していない上に立地が良い場合、家賃収入に対して物件価格が高くなる傾向があります。つまり、利回りが低くなることで、投資した額を回収するのに時間がかかります。賃貸物件の需要が多いエリアに建てられたマンションは空室リスクが低いため、長く安定的に収益を得られるでしょう。
しかし、空室リスクが低くても、1戸あたりの家賃収入が少なければ、投資額を回収するのに長い時間がかかります。建物は経年劣化することで修繕費がかかるようになるため、1戸あたりの家賃収入が少ないとコストが増大するのです。
マンションは区分所有のため、共有部分を自由に増改築できません。共有部分が大きく劣化すると、どれだけ部屋の状態が良好でも入居率が下がってしまうでしょう。リスクヘッジとして共有部分を定期的に改修したくても、現実的に不可能です。
マンションは、最寄り駅までの距離や都市部へのアクセスの良さなど、立地の影響を大きく受ける傾向があります。多少、立地が悪くても、新築マンションであれば満室状態が続くかもしれません。しかし、築年数がある程度経過してくると、立地が良いマンションと比べて明確な差が生じるでしょう。
マンション投資の場合、土地よりも建物部分の方が高額なケースが多く、建物部分の資産価値の下落に注意が必要です。長期間、賃貸経営を続けた上で売却する場合、資産価値が予想以上に落ちる恐れがあります。資産価値が低いマンションは買い手がつくまでに時間がかかる傾向があるため、売却益を他の投資や生活費に充てたい場合に困るかもしれません。
賃貸アパート経営には、次のメリットとデメリットがあります。
アパート経営はマンションと比べて1棟に投資する方が多くいらっしゃいます。1棟で4～8戸を賃貸経営する場合、1戸のみの賃貸経営と比べて空室による家賃収入の減少リスクが低くなります。ただし、戸数が多くなればなるほどに投資額が高くなるため、空室が多い状態が長く続くと投資額の回収にかかる時間がかかるでしょう。
1棟のアパート経営の場合、改修計画を容易に立てることができます。区分所有のマンションとは違い、共有部分は全て自分1人の所有物となるため、自己判断で改修できます。ただし、改修場所がアパート内での移動に関わる部分の場合、タイミング次第では入居者の不満が募り、退去者が続出する恐れがあります。
そのため、入居者の生活への影響を最小限に抑えることを踏まえ、改修場所を選ぶことが重要です。アパートの付加価値を高めたい場合は、宅配ボックスや防犯カメラなどの設置を検討しましょう。
タワーマンションの定義は存在しませんが、60m以上の建物を超高層建築物とする認識が広まりつつあり、これに該当する集合住宅をタワーマンションと呼ぶことが一般的です。高さ60m以上のマンションは、大体20階建て以上です。
上階層からは視界をさえぎるものがないため、開けた景色を楽しむことができます。また、高級マンションの位置づけでもあるため、セキュリティや各種設備が充実している他、建物内にトレーニングジムやバーラウンジなどがあるマンションも少なくありません。
アパートは鉄筋コンクリートか木造が主流です。鉄筋コンクリートはまだしも、木造は防音性能が低いため、隣人の生活音や子どもの泣き声、音楽鑑賞などが原因でトラブルに発展しやすいでしょう。お互いに配慮し合って生活していても、やはり顔を知らない他人同士だと騒音に対するストレスが大きいため、トラブルを防ぐことは困難です。
遮音を考慮した構造、音を通過させにくい素材を利用する等、しっかりとした対策を施す検討をしましょう。
木造アパートは鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートと比べて火災に弱い傾向があります。火災保険に加入していても全額が補償されるわけではないため、大きな損害を受けてしまいます。最終的に賃貸経営から手をひくことになり、資産形成の計画がとん挫する可能性もあるでしょう。
火災のリスクを抑えるために、耐火性能の高い部材を用いることを検討してみてください。
戸建て賃貸経営には、次のようなメリットとデメリットがあります。
戸建ては、中古物件を活用すれば少額で賃貸経営を始められます。築年数が経過するほどに建物の資産価値は下落しますが、古民家リノベーションのように工夫次第で価値を高めることができます。マンションよりも戸建ての方がリノベーションの自由度が高いため、うまくいけば新築戸建てよりも高い家賃で貸し出せるでしょう。
マンションの場合、大規模修繕工事のための修繕積立金が毎月発生します。一方、戸建てであれば自分の意思で任意の額を積み立てられます。そのため、支出をコントロールして生活における病気や怪我のリスクに備えられるのです。
また、任意の場所を修繕できることもメリットです。例えば、フローリングの張り替えのような多額の修繕費がかかりリフォームを金銭的に余裕があるタイミングを行えます。見た目に影響を及ぼしやすく、修繕費が比較的安い箇所を優先的に修繕すれば、空室リスクを抑えられるでしょう。
戸建ては、マンションやアパートと比べて供給が少なく、アクセスよりも間取りや暮らしやすさを求める人に需要があります。そのため、最寄り駅からのアクセスが多少悪くても、住みやすい戸建てであれば空室リスクが低くなります。例えば、小さい子どもがいる、犬や猫を飼っている、昼夜逆転の生活をしているため隣人に気をつかう、といった方に人気です。
戸建てを選ぶ人は、長期間の入居を希望していることが多いため、長く安定的に家賃収入を得られる傾向があります。例えば、未就学児がいるファミリーは、小学校の場所を踏まえて物件を選びます。やむを得ない事情がない限り、転校を伴う転居は避けたいところでしょう。
小学校を卒業するまで転居をしない場合、少なくとも6年は安定的に家賃収入を得られます。
築年数の経過で建物部分の資産価値が失われても、土地の資産価値はほとんど下落しません。戸建てはアパートやマンションと比べて土地が占める割合が大きいため、一定の資産価値を保ちやすいのです。
シェアハウスは、複数の入居者から家賃収入を得られる空室リスクが少ない手法です。戸建てはマンションやアパートと比べてシェアハウスとして運用しやすく、空室期間が長くて不安を感じた際は容易にシェアハウスに切り替えられます。
担保価値が高いほどに、ローン返済ができなくなったときに金融機関が債務を回収しやすくなるため、ローン審査が緩くなります。例えば木造の戸建ての法定耐用年数は22年とマンションと比べて短く担保価値が低いため、借り入れ可能額が希望額に満たないことがあります。
金融機関によって評価は異なりますので、希望の条件を満たしてくれる金融機関を探す作業が必要です。
どうしても希望の借入額に満たない場合は自己資金を多く用意すれば、審査に通りやすくなります。また、公務員や医師のような安定性や資力のある職業の場合、貸し倒れリスクが低くなるためローン審査で有利になるでしょう。
戸建ては、経年劣化による修繕費が高くなりやすいため、修繕に対する対策が必要です。天井の雨漏り、害獣被害、給湯器の故障など、修繕箇所は多岐にわたります。
メンテナンスの費用が抑えられる工法や部材を検討すると良いでしょう。
同様の条件の戸建てが少ないため、家賃や売却額を決める際の参考となる相場を把握しづらいでしょう。相場より高すぎる家賃を設定すると、入居者がなかなか現れません。反対に、相場より安い家賃を設定すると、後から家賃を上げることが現実的に難しいため、投資額を回収するのに余計な時間がかかってしまいます。
戸建て賃貸の実績が豊富な会社に家賃設定を依頼する等の検討が必要です。
賃貸住宅としてのマンションとアパート、戸建てには、それぞれ異なる特徴があります。手持ち資金や資産形成に対する考え方などを踏まえ、ご自身に合った賃貸経営を行いましょう。空き家、余った土地などを活用したい方は、土地活用を得意とする不動産会社に相談することをおすすめします。日興ホームには土地活用の専門スタッフが在籍しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
前職は新潟県の独立リーグのチームでマネージャーをしていました。
私生活では子供と遊ぶこと、野球とサッカーを観ることが日々の楽しみです！
地域の皆さまに信頼していただけるように毎日の業務に取り組んでいます。