相続した不動産を放置しており、維持管理に手間とコストがかかっている場合は、上手く活用することを考えてみてはいかがでしょうか。不動産を有効活用することで継続的に収益を得られたり、空き家になるリスクを解消できたりと、様々なメリットを得られます。しかし、相続した不動産をどのように活用すべきかわからない方は多いのではないでしょうか。そこで今回は、相続した不動産の活用方法や活用すべき理由、放置するリスクを詳しくご紹介します。
相続した不動産を放置することには、次のリスクがあります。
親から自宅を相続した場合、そのまま空き家になるリスクがあります。空き家になると、維持管理を誰がするのか、どの程度の頻度で行うのかが問題となります。また、遠方に住んでいる場合は、思うように維持管理ができず、老朽化の一途を辿る恐れもあるでしょう。
老朽化が進むと、壁や屋根が崩れて周辺住民の家屋に影響が及んだり、害虫や害虫が発生して汚染・悪臭などのトラブルが起きたりします。その結果、周辺住民から損害賠償請求をされる恐れもあるなど、空き家は大きなリスクを抱えています。
ちなみに広島市では、空き家問題を解決するべく、相談窓口を設置したり空き家情報検索サイト「みんと。」を運営したりしています。
老朽化した空き家は、誰も管理していないことが明白であるため、犯罪者の潜伏場所になったり絶好の不法投棄場所になったりします。その結果、周辺地域の治安が悪化したり、不法投棄による悪臭トラブルが起きたりする恐れがあります。
このようなケースでは、空き家の所有者が責任を問われる恐れがあるため、空き家問題は少しでも早く解消することが大切です。
不動産には、固定資産税や都市計画税が発生します。これは、不動産を保有している限り毎年必ずかかる税金のため、相続した不動産を持つこと自体にリスクがあるのです。活用せずに所有しているだけの不動産は、時間が経てば経つほどに資産が目減りしていくことになるため、一刻も早く活用するか売却する必要があります。
相続した不動産を活用しない場合、税金面で不利になる可能性があります。相続した不動産を活用すべき理由を詳しくご紹介します。
相続した不動産を賃貸に出せば建物の評価額を落とせるため、税額を抑えることができます。建物の価値は実際には落ちていないのに評価額は約半分程度まで落とせるため、節税効果を求めるのであればアパート・マンション・戸建ての賃貸がおすすめです。
相続税法上、賃貸住宅に使用している土地は貸家建付地の扱いとなり、評価額が一定の割合で下がります。これは、建物を貸し出すことで、建物と土地の両方に成約が生じるためです減額割合の計算式は次のとおりです。
借地権割合×借地権割合（30％）×賃貸割合（全部賃貸住戸なら100％）
借地権割合は、国税庁のホームページで確認できます。地域によって30～90％の範囲で定められており、都市部では60％か70％であることが多いです。それでは、全部賃貸住戸で借地権割合が60％、評価額が1億円の場合の減額分を計算してみましょう。
借地権割合60％×借地権割合30％×賃貸割合100％＝18％
評価額1億円×18％＝1,800万円
このように、1,800万円も評価額が減額されます。
小規模宅地等の特例は、生計を一にする配偶者や家族と一緒に住んでいる住宅の土地や被相続人が営んでいた事業に使用している土地、不動産貸付事業に使用する土地は、相続税が大幅に軽減されます。小規模宅地等の特例を適用できない土地であれば、適用できるように土地活用するのがおすすめです。貸付事業用宅地では、200平方メートルまで50％も減額されます。
相続した土地と建物の活用方法には、次のような種類があります。
不動産を貸し出すことで、毎月家賃収入を得られます。相続した不動産が一戸建ての場合は、そのまま賃貸できる可能性があります。リフォームや建て替えをしないため、初期費用がかかりません。ただし、築年数がかなり経過していたり、立地が悪かったりする場合は、リフォームで資産価値を高めることを検討しましょう。そのまま貸し出そうとしても、なかなか借り手が見つからず、結局は固定資産税を支払い続けることになる恐れがあります。
また、借り手を見つけるには不動産会社の協力が欠かせません。また、遠方に住んでいる場合は、維持管理を業者に任せた方がよいでしょう。
築年数が経過していたり立地が悪かったりと、そのまま賃貸に出しても借り手が見つからない可能性が高い場合は、リノベーションを検討しましょう。リフォームで修繕するのも1つの方法ですが、付加価値をつけることが重要なため、リノベーションを前向きに検討してみてください。
リノベーションとは、大規模な改修によって新築よりも良い状態にしたり、付加価値を高めたりすることです。例えば、梁をあえて見せることで和のテイストを前面に押し出したり、スケルトンにすることでインダストリアルなテイストを取り入れたりする方法があります。
リノベーションに魅力を感じるかどうかは借り手候補の感性次第ですが、少なくとも老朽化した建物をそのまま賃貸に出すよりは早く借り手が見つかるでしょう。また、リノベーションで価値を高めることで、家賃を高めに設定できます。
居住用として賃貸に出す場合は、人が住める状態にリフォームが必要です。初期費用を抑えたいのであれば、トランクルームにするのがおすすめです。トランクルームとは、倉庫や物置のことで、利用料金を受け取って時間・日・月・年単位で貸し出します。
トランクルームは、室内をパーテーションで区切る、鍵付きのドアを設置するなど、いくつかの設備投資が必要です。リフォームやリノベーションのように多額の初期投資が必要になることはありません。
建物の屋根の上や庭などに、太陽光発電パネルを設置して売電によって利益を得るのも1つの方法です。太陽光発電パネルの購入・設置には200万円ほどの初期費用がかかります。しかし、太陽光発電パネルは頑丈なので、頻繁に修理費用やメンテナンス費用がかかることはありません。
そのため、ランニングコストが低く長く続けやすい活用方法と言えるでしょう。ただし、売電価格が下落傾向にあるため、シミュレーションの際は注意が必要です。太陽光発電の専門家にシミュレーションしてもらう際には、下落傾向にあることも計算に入れましょう。業者は現時点での売電価格でシミュレーションすることが多いため、結果を鵜呑みにすると、思っていたよりも収益を得られなかったという事態に陥る恐れがあります。
相続したのが土地だけの場合は、次のような活用方法があります。
土地に借地権を設定して貸し出すことで収益を得る方法があります。借地権とは、建物の所有を目的として土地を借りる権利のことです。借り手はその土地の上に自分の建物を建築します。土地の使用目的は、居住用と事業用、投資用のいずれかです。土地の代金が固定資産税などを上回っていれば、収支はプラスになります。
ただし、借地借家法で借り手の権利が強く保護されており、借地権の種類によっては土地の所有者が一生涯にわたり土地を使用できなくなることに注意が必要です。普通借地権の契約期間は30年以上と非常に長い上に、契約期間が終了しても正当な事由がない限りは借り手の希望1つで契約が更新されます。また、契約期間終了した際に建物が残存する場合は、土地の所有者に対して建物を買い取るように求めることができます。
一方で、定期借家契約では事前に契約期間を定めておいて、契約期間の終了時には自動で契約が終了します。定期借家契約には、一般・建物譲渡特約付き・事業用があり、事業用であれば契約期間を10年程度と短く設定できます。
駐車場は、駐車スペースを貸し出すことで収益を得る方法です。平置き駐車場であれば、初期費用を抑えて不動産の活用を始めることができます。また、時間貸しと月極駐車場があり、時間科しは駐車時刻の管理や支払い対応を行う機械の設置が必要です。
時間貸しの場合は、管理会社に委託することで管理の負担を抑えられます。また、一括借り上げをしてもらい、毎月安定して収益を得る方法もあります。自分で管理できる上に、より多くの収入を安定的に得たい方には月極駐車場がおすすめです。
駐車場を選ぶ際に注意したいのは、立地的に十分な収益を見込めるかどうかを見極めることです。周辺に商業施設がある場所は駐車場の需要が高いので、競合となる駐車場が多くても収益が安定するでしょう。
一方、住宅街だと時間貸しの駐車場よりも月極駐車場の方が需要が高くなっています。周辺の駐車場の数や規模、商業施設の有無などを調べた上で、駐車場の形式を決めましょう。
資材置き場とは、建築に使用した資材を置く場所のことです。資材はサイズが大きいため、建築会社に保管することが難しいケースが少なくありません。また、常に資材があるわけではなく、必要なときにだけ置きたいというニーズが強いです。
近隣で大規模な建設工事が行われているのであれば、資材置き場として賃貸に出すことを検討してみましょう。ただし、建設工事の度に自分の土地を資材置き場として利用してもらえるわけではありません。工事が少ない時期は収益も少なくなるため、安定性は低いと言えます。
元々ある建物をトランクルームにするのではなく、土地にトランクルームを新しく設置する方法もあります。トランクルームといっても、コンテナを設置するだけなので、初期費用を大幅に抑えることができます。一方で、利回りが高く、短期間で初期投資をペイできることがメリットです。トランクルームは人が住むことを想定する必要がないので、変形した土地や狭い土地、騒音がある場所、日当たりが悪い場所など、人が住みづらい土地でも活用できます。
また、借地借家法が関係なく、比較的容易にトランクルーム契約を解約できるので、途中で他の活用方法に転用しやすいでしょう。
高い収益を狙うのであれば、アパートやマンションを建てて賃貸経営する方法が適しています。一戸建てを家賃10万で貸し出した場合は、当然ながら月10万の収益となります。それでは、8部屋あるアパートを建てた場合はどうでしょうか。家賃10万だと、満室時に80万円もの収益を得ることができます。
また、一度入居すれば1～2年は入居することが多いので、比較的安定性にも優れています。ただし、空室リスクを完全になくすことはできません。
等価交換とは、所有している土地を業者に売却し、その上に建物が建築されて土地の価格に応じた区分所有権を取得する方法です。ローンを組むことなくマンションを取得できる他、一定の条件を満たすことで立体買換えの特例が利用でき、譲渡所得税の支払い期日を延長できます。ただし、減価償却費が低くなるため、所得税の節税効果を得られません。
また、土地を全部譲渡すると資産を失い、継続的に収益を得ることができないので、一部譲渡の形式を選ぶことが大切です。
相続した不動産を放置すると、空き家になることで維持管理の必要性が生じます。維持管理ができていないと、壁や屋根の崩落や害獣・害虫の発生など、周辺住民に迷惑がかかる事態が起こるため、できるだけ早く不動産の有効活用を始めることが大切です。今回、ご紹介した不動産の活用方法をぜひ参考にしてみてください。
有活営業部の横山優一です。
趣味は、安室奈美恵のライブ観戦と、友達の道具で行う手ぶらキャンプです。
用意する物がなくとても楽しめます！
仕事も遊びも全力で頑張ります！