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これから注文住宅を建築される方には、長期優良住宅の認定を受けられる住宅がおすすめです。
長期優良住宅認定を受けた住宅には、税金を含めた多くの優遇措置を受けられます。その一方、長期優良住宅の認定を取得するには、厳密な認定基準をすべて満たし、公的な審査を受けなければいけません。そのため、一般的な住宅を建築する場合に比べ、長期優良住宅の建築には、着工までに時間がかかります。
耐震性が高く、省エネにも繋がり、長期的に快適に居住できる長期優良住宅。
今回は、長期優良住宅の認定基準や、手順、メリットなどをご紹介します。
長期優良住宅は、長期間にわたって良好な住環境を保ちながら快適に住み続けられる住宅です。
長期優良住宅認定制度は、長期優良住宅における普及の促進に関する法律（住生活基本法）に基づいています。制度の基準を満たした住宅だけが、長期優良住宅として認定されます。
長期優良住宅として認定されるには、さまざまな認定基準をクリアしなければなりません。2009年に新築住宅を対象として始まり、2016年以降は中古住宅のリフォームや増改築においても適用が可能です。
長期優良住宅として認定されるには、多くの基準を満たす必要があります。長期優良住宅として認定される基準は、大きく分けて9項目。
基準として含まれている項目例は、マンションやアパートなどの共同住宅であればバリアフリー性、長屋や共同住宅は可変性が挙げられます。そのほかにも、耐震性・省エネルギー性・住居面積・居住環境といったさまざまな条件を満たさなければなりません。
戸建住宅に関しても数世代に継承できる住宅を目指し、劣化対策・建物のメンテナンス計画・耐震性など、長期的に住むための基準が設けられています。
新築住宅が長期優良住宅として認定されるためには、等級や基準値など各項目の条件を満たさなければなりません。
ただし、戸建て住宅と共同住宅では、満たさなければならない基準が異なることがあります。新築の戸建て住宅における認定基準は、以下のとおりです。
| 認定基準項目 | 概要 |
|---|---|
| 劣化対策 | 数世代にわたって住み続けられる。 |
| 耐震性 | 耐震等級2または、条件付きの耐震等級1を基準とする。 |
| 配管の維持や管理・更新の容易性 | 配管など、住宅の維持管理を簡便化する設備が使用されている。 |
| 省エネルギー性 | 高い断熱性のある建材を用いて、住宅の省エネルギー性能を保持している。 |
| 居住環境 | 景観のよさ・地域に適した居住環境の維持について考えられている。 |
| 住戸面積 | 質の高い居住水準を保つために、十分な規模を有している。 |
| 維持保全計画 | 住宅建築の段階から住宅の将来性を考え、定期的に行うメンテナンス計画が立案されている。 |
長期優良住宅の認定には、住宅設計段階から検査や審査、申請手続きが必要です。戸建ての新築長期優良住宅を想定した手順を紹介します。
1．プランニング
住宅設計の図面作成段階から、長期優良住宅の認定基準を意識する必要があります。プランニングは、評価機関と相談しながら進められます。
2. 技術的審査依頼
建物に関する設計内容を示す書類（設計図書）が完成したら、評価機関に審査を依頼します。
3．審査
評価機関による審査後、認定項目をすべてクリアできていれば、評価機関により「適合証」が発行されます。
4．認定
適合証を受け取ったら、所轄の行政庁にて長期優良住宅の認定申請を行います。申請が受理され、認定通知書が交付されると、長期優良住宅として正式に着工できます。
長期優良住宅として認定されると、税金面での控除や、低い金利の住宅ローンへの加入など、さまざまな優遇措置を受けられるメリットがあります。それぞれの優遇措置について、詳細を解説します。
住宅ローンを利用して新築を購入すると、年末時点でのローン残高0.7％に値する金額が最長13年間、所得税から控除される優遇措置を受けられます。
控除される期間は、住宅を購入したときの消費税が10％以上の場合は最長13年間。
一般住宅における控除の上限は、年間で最大21万円。10年間に換算すると、最大210万円です。一方、長期優良住宅の場合、年間で最大35万円まで控除額が引き上げられます。そのため、控除期間が10年間の場合は、控除の上限が最大350万円に達します。
現段階では消費税が10％であるため、控除期間は最長13年間です。一般住宅の最大273万円と比較すると、長期優良住宅では最大455万円の控除を受けられます。
不動産を購入した際には、不動産取得税がかかります。しかし、この不動産所得税においても、長期優良住宅は控除額を一般住宅より多く受け取れます。
一般住宅における控除の上限は1,200万円ですが、長期優良住宅では1,300万円まで控除されます。また、建物に対する不動産所得税が1,200万円以内の評価額である場合は、非課税対象となります。
さらに、評価額が1,200万円を超える場合の税金額は、超過額に3％の税率をかけて計算します。計算式は下記のとおりです。
新築の建設や購入をする際には、固定資産税がかかります。長期優良住宅では固定資産税が50％減税され、適用期間が一般住宅よりも延長されます。
| 一般住宅 | 長期優良住宅 | |
|---|---|---|
| 戸建て住宅 | 3年間 | 5年間 |
| マンション | 5年間 | 7年間 |
ただし、この優遇措置内容は原則的であり、地域によって条件や規定が異なることもあります。
適用は、床面積が50㎡以上280㎡以下の住宅を対象とします。詳細については、長期優良住宅の申請手続きをする都道府県や市区町村へ確認するとよいでしょう。
住宅ローンを利用せず、自己資金で長期優良住宅を建設すると、投資型減税を受けられます。そのため、住宅ローンを利用する方は、優遇対象に含まれません。
投資型減税では、数年にわたって適用される住宅ローン控除と異なり、控除を受けられる回数は1度きりです。投資型減税は掛かり増し費用（※）の10％が、所得税から控除される制度です。
（※）掛かり増し費用：実際に長期優良住宅の建築にかかった費用
住宅の建設や購入には、所有権保存登記や所有権移転登記の手続きが必要です。また、登記には、登録免許税がかかります。それぞれの減税措置は、以下のとおりです。
| 一般住宅 | 長期優良住宅 | |
|---|---|---|
| 所有権保存登記 | 0.15％ | 0.1％ |
| 所有権移転登記 | 0.3％ | 戸建て：0.2％ マンション：0.1％ |
同じ新築の戸建て住宅であっても、一般住宅と長期優良住宅では保存登記に0.05％、移転登記に0.1％の差が生じます。
長期固定金利の住宅ローン「フラット35」を利用し、長期優良住宅の建築をするのであれば、金利の優遇措置を受けられます。
すでにフラット35に加入している方は、フラット35Sの利用も可能です。フラット35Sで優遇措置が適用がされると、さらに借入金利を下げられます。
フラット35Sの住宅ローンでは、金利引き下げ期間が決まっています。Aプランの場合は10年間、Bプランの場合は5年間、年間0.25％の金利引き下げが適用されます。
長期優良住宅の認定基準には、耐震性に関する項目があります。そのため、確かな耐震が認定されている長期優良住宅は、地震保険料も優遇措置を受けられます。
地震保険料は、耐震等級2の長期優良住宅の場合、割引率30％。最高等級である耐震等級3の割引率は50％です。
長期優良住宅の認定を受けるには、住宅を設計する段階から基準を満たしている必要があります。設計図の技術審査を通過し、適合証を受けてから建設に着工できます。
戸建ての新築住宅で長期優良住宅の認定を受けるには、まず設計の段階で、認定基準を満たすように設計しなければなりません。基準項目には、それぞれ詳細な評価基準が定められています。そのため、施工は必ず長期優良住宅の建設実績が豊富な工務店や、建築会社に依頼をしましょう。細かな認定基準をクリアしなければならないため、施工技術に優れた工務店である必要があります。
また、長期優良住宅の建設実績が豊富であれば、認定までの審査や手続きもスムーズに進みます。
長期優良住宅の認定にはすべての基準項目をクリアする必要があり、プラニングから着工までに時間を要します。しかし、認定を受けることで、税金や住宅ローン金利など建築後にかかる費用に関して多くの優遇措置を受けられます。
何世代にもわたり、長期的に居住できる理想的な住宅を建設するのであれば、じっくりと時間をかけて造る長期優良住宅がおすすめです。
大人から子どもまで、家族みんなが、楽しく、思い出に残るようなお家づくりをできるようお手伝いします！日興ホームで建ててよかったね、と言って頂くために頑張ります♪
・趣味：映画・ランニング
わが家という夢が望みどおり叶い、わが家と始まる未来が幸せに綴られる。そんな想いから生まれた自由設計の住まい。テクノストラクチャー工法で、耐震性・耐久性とデザインの自由度を両立しました。先進技術で夢の住まいを紡ぎ、長い人生の物語を幸せに紡ぐ。家族の想い出を重ねながら未来へと価値を受け継いでいく住まいをぜひ展示場でご体感ください。
