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所有する不動産を売却するとき、さまざまな税金が課せられます。売却後に残る金額を正確に把握するには、どのような税金が発生するかを知っておくことが重要です。
この記事では、不動産を売却する際に課せられる税金の種類と、特例について説明します。
譲渡取得に関わる特例｜自宅を売って譲渡損失がでた場合
その他の譲渡所得に関わる特別控除
税金②住民税｜不動産を売却してかかる税率は他の所得と異なる
税金③復興特別所得税｜所得税を元に算出される税金
税金④不動産の売却手続きにかかる税金
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不動産を売却する際に発生する税金のひとつが、譲渡所得です。他の所得とは分けて計算される税金であるため、「分離課税」と呼ばれます。しかし、確定申告の際は、他の所得と一緒に行います。
分離課税である譲渡所得に該当するものは、以下のとおりです。
譲渡所得の課税金額算出には、以下の計算式を用います。
譲渡価格 ー（譲渡費用＋取得費）ー 特別控除額 ＝ 譲渡所得の課税金額
算出した額がマイナスであっても、他の所得と損益を通算することはできません。ただし、居住している家屋と土地を売却した際は、損失が控除される特例があります。
「譲渡価格」は、土地や建物を売却した際に受け取った代金を指します。
「取得費」は、売却した土地や建物の購入代金を指します。購入する際に発生した以下の費用も取得費に含まれます。
譲渡所得を計算する際は、所有期間中に計上した減価償却費の相当額が、建物の取得費から差し引かれます。
また、取得費が譲渡価格の5％未満の場合は、譲渡価格の5％相当を取得費として計算できます。
「譲渡費用」は、土地や建物を売却するために支払った費用を指します。
主な譲渡費用は、次のとおりです。
あくまで売却のために支払った費用が対象となるため、建物や土地の維持管理費用は含まれません。
自宅を売却した際に発生した譲渡益あるいは譲渡損失が要件を満たした場合、特別控除を受けられます。詳しくは後の章で紹介します。
譲渡所得の課税金額に税率をかけることで、譲渡所得に対する所得税と住民税の税額が算出できます。
税率は「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分けられます。
| 区分 | 要件 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 土地や建物を売却した年の1月1日の時点で、所有していた期間が5年以上 | 15％ | 5％ |
| 短期譲渡所得 | 土地や建物を売却した年の1月1日の時点で、所有していた期間が5年以下 | 30％ | 9％ |
たとえば、2022年に土地や建物を売却した場合、以下のように区分されます。
自宅を売却した際に譲渡益が出た場合、一定の要件を満たすことで特例を受けられます。
なお、上記の特例を受ける際には、確定申告書の提出時に必要書類を添付する必要があります。
自宅を売却した場合、要件を満たせば、所有期間に関わらず譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けられます。
1.現在住んでいる自宅を売却、あるいは自宅とともに敷地や借地権を売却すること
2.売却した年から遡って、2年の間に以下の特例を受けていないこと
・3,000万円控除の特例（※）
・譲渡損失についての損益通算・繰越控除
・自宅の買い換えや交換の特例
3.他の特例を受けていないこと など
なお、別荘を目的とした物件や仮住まいとして利用した物件は、特例の対象外です。
自宅を売却した際に一定の要件を満たすことで、長期譲渡所得の税率を低く計算できる特例があります。
1.国内にある自宅・土地を売却すること
2.売却した年の1月1日時点で、自宅・土地を所有していた期間が10年を超えていること
3.過去2年を遡って軽減税率の特例を受けていないこと
4.自宅の買換えや交換の特例、あるいは他の特例を受けていないこと
5.親族、内縁者、法人など、特別な関係にある人物に売却したものではないこと
この軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除の特例と併用して受けられます。
軽減税率が適用された際の税率は以下のようになります。
| 課税長期譲渡所得金額（＝A）税額 | 税額 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | A×10％ |
| 6,000万円超 | （A－6,000万円）×15％＋600万円 |
自宅を売却した年の前後1年を含めた3年間の間に買い換えをした場合、要件を満たすことで特例が受けられます。
・譲渡価額が1億円以下
・売却した年の1月1日現在で所有期間10年超または、居住期間10年以上など
特例を受けることで、自宅を売却した際に発生した譲渡益にかかる課税を次の自宅売却時まで繰り延べられる特例です。
ただし、買換えの特例は、3,000万円の特別控除の特例や軽減税率の特例とは併用できません。
自宅を売却した際に損失が生じた場合、一定の要件を満たしていれば、損失額を他の所得と合わせて計算できます。売却した年の1月1日時点で、自宅を所有していた期間が5年を超えていることが条件です。また、新たに自宅を買い換えるか否かで特例の適用要件が異なります。
| 自宅を買い換える | 自宅を買い替えない | |
|---|---|---|
| 売却した自宅の住宅ローン残高 | 不要 | 必要 |
| 新しい自宅の取得 | 必要 | 不要 |
| 新しい自宅の住宅ローン残高 | 必要 | 不要 |
当年で通算できなかった損失金額は、翌年から3年以内の各年分の所得から繰越控除が可能です。ただし、3,000万円を超える分は除外されます。
譲渡所得に関する特別控除は、前述した3,000万円の特別控除の他にも以下の6種類があります。
| 譲渡所得の特別控除 | 最大控除額 |
|---|---|
| 収用により土地や建物を売った際の特別控除 | 5,000万円 |
| 特定土地区画整理事業のために土地を売却した際の特別控除 | 2,000万円 |
| 特定住宅地造成事業のために土地を譲渡した際の特別控除 | 1,500万円 |
| 2009年または2010年に得た土地を譲渡した際の特別控除 | 1,000万円 |
| 農地保有の合理化のために農地を売却した際の特別控除 | 800万円 |
| 低未利用土地などを売却した際の特別控除 | 100万円 |
なお、年間を通して得た譲渡益の特別控除額は、合計5,000万円が限度額です。
住民税は行政のサービス維持を目的として、その地域に住む個人に課せられた地方税を指します。地方自治体が管理する税金です。
所得税は、個人の所得に対して課せられる税金です。国が管理しており、前年の所得から算出されます。
前述した通り、不動産を売却して得た所得は分離課税であり、働いて得た所得とは税率が異なります。また、不動産を所有していた期間によって税率が変わるため、売却時に所有年数を確認しておきましょう。
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するために創設された税金です。2013年1月1日から2037年12月31日までに生じた所得に課せられます。
復興特別所得税を含めた所得税額の算出方法は以下の通りです。
復興特別所得税を含めた所得税額＝基準所得税額×0.021
基準所得税額とは、所得税額から以下の控除を差し引いて残った金額を指します。
不動産を売却する際に発生する税金は他にも、印紙税や登録免許税、手数料にかかる消費税などがあります。
印紙税とは、不動産の売買に関する契約書に発生する税金です。記載された契約金額によって課せられる税金が異なります。
登録免許税とは、不動産登記や船舶の登録、資格の技能証明などが発生した際に課税される税金です。不動産登記は、不動産の価格に対し課税されます。
売買価格が大きい不動産取引では、発生する税額も売買価格に比例して大きくなります。そのため、特別控除や軽減税率を利用し税額を減らすには、まず知識を得ることが重要です。所有している不動産を売却する際は、この記事で紹介した節税方法をご参考になさってください。
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