親から相続した土地を持てあましているため、有効的な活用方法を教えてくれる業者に相談したいという方は多いのではないでしょうか。相談先を間違えると、その土地の最適な活用方法を教えてもらえないばかりか、金銭的に損をする恐れがあります。そこで今回は、土地活用の相談先をご紹介するとともに、それぞれの特徴や相談できる内容、相談先の選び方などについて詳しくご紹介します。
土地活用の相談先には、ハウスメーカー、工務店、ゼネコン、その他の専門業者などがあります。まずは、それぞれどのような業者なのか詳しく見ていきましょう。
ハウスメーカーとは、一般的には自社生産設備を持っており、建築資材の一部の規格化によって注文住宅を大量に生産している全国規模の業者のことです。明確な定義は定められていません。ハウスメーカーは、家の工法や仕様に関する認可を一括で取得し、その規格の範囲内で住宅を設計・施工します。そのため、従来の手続きを簡略化し、注文住宅を大量に生産できます。
土地活用において関係があるのは、アパートやマンションなどに関することです。ハウスメーカーは、主にプレハブ工法のアパートを中心に展開しています。また、系列店がアパートやマンションの管理・保守まで対応できる場合もあります。
工務店もハウスメーカーと同様に家やアパートなどを建てる業者であり、明確な定義は定められていません。従来では、小規模な建築業者を工務店と呼ぶことが一般的でしたが、最近は規模で区別することはできなくなってきています。主に、小規模の地域密着型の工務店、フランチャイズの工務店、ハウスメーカーのように規模が大きく自社ブランドを持っている中堅ビルダーに分類されます。
工務店はハウスメーカーと比べてオーダーメイドに対応しやすく、オリジナル性が高い注文住宅なら工務店、ある程度の形が決まっている注文住宅ならハウスメーカーを選ぶことが一般的です。
土地活用においては、複雑な形状の土地を活用することを得意としています。
ゼネコンはゼネラルコントラクターの略称で、マンションやアパート、戸建て住宅からテーマパークや競技場などの大型建築まで、幅広い種類の建物を建設する業者のことです。ゼネコンに明確な定義はありませんが、一般的には設計から施工、研究まで対応しており、売上が数千億単位の業者のことを指します。
ゼネコンは豊富な実績を持つため、さまざまな土地活用を提案できます。
狭い土地の場合、トランクルームやコインパーキング、コインランドリーなどに活用するのも1つの方法です。検討している活用方法のアドバイスが得意な専門業者に相談しましょう。複数の専門業者に相談し、どの活用方法が自分に合っているのかをよく考えて決めてください。最初に相談した業者に必ず依頼すべきというわけではないため、慌てずに時間をかけて依頼先を選びましょう。
土地活用に必要な資金は、自己資金だけでは不足することが多いでしょう。ローンを組む場合は、金融機関に相談します。普段から取引がある金融機関は、借金の踏み倒しや自己破産などをしていない限り、土地活用を目的としたローンを問題なく組めるはずです。ただし、年収や勤務形態なども審査項目の1つのため、絶対に組めるとは限らない点に注意しましょう。
土地を所有していると固定資産税をはじめとするさまざまな税金が発生します。税金に関しては税理士に相談しましょう。また、税金だけではなく賃貸経営における資金繰りのような経営に関することは公認会計士に相談してください。
土地活用では、土地の売買や賃借の際に契約書を作成したり、家賃滞納問題の解決を図ったりする際に、弁護士のサポートが必要になる場合があります。土地活用を開始する前に、顧問弁護士を見つけておくと、いつ法的トラブルが起きても対処できるようになります。
土地活用を相談する際は、相談内容に応じて相談先を選ぶことがポイントです。土地活用の相談内容別におすすめの相談先をご紹介します。
賃貸物件を建築したいときは、特段こだわりがなければハウスメーカーに相談するとよいでしょう。単に建築を依頼するだけではなく、収益を高めるためのアドバイスを受けたり、管理・保守を系列店にまとめて依頼できたりと、さまざまなメリットがあります。
ただし、ハウスメーカーは料金が高い傾向にあるため、予算次第では必ずしも最良の選択とは言えません。老人ホームや大規模なマンションなど、特殊なケースであればハウスメーカーがおすすめです。一般的な規模のアパートやマンションを建てることを検討している場合は、工務店も視野に入れましょう。
特殊な性質、形状の土地に建てるのであれば、工務店に相談するのがおすすめです。例えば、活用しづらい形状の変形地、建物の建築が難しいほどに狭い狭小地、入り組んだ場所にある土地などが挙げられます。工務店は、さまざまな建築資材を用いて希望の住宅を建てることを得意としているため、土地活用が難しい土地にも、できる限り希望を反映した建物を建ててくれるでしょう。
また、土地活用に特化した工務店であれば、収益を得られる的確なプランを提示してくれます。持て余している土地が特殊な事情を抱えている場合は、土地活用を得意とする工務店に相談してみてはいかがでしょうか。
もちろん、一般的な土地にアパートやマンションを建てたい場合も、工務店は強い味方になってくれます。料金もハウスメーカーと比べて安い傾向にあるため、選びやすいのではないでしょうか。
大規模な土地の活用は、ゼネコンに相談するのがおすすめです。広大な土地を相続したものの、どのように活用すればよいかわからないケースでは、可能な限り早く対応することが求められます。土地は、広くなればなるほどに固定資産税が高くなるため、対応が遅いと税負担が重くなるでしょう。ゼネコンは、資金力やコネクションを総動員して、短納期で対応してくれる場合があります。
ゼネコンは大規模な土地活用のプランを数多く扱ってきているため、安心して任せられるでしょう。
アパートやマンションを建てることが難しい小規模の土地活用は、各専門業者に相談しましょう。コインランドリーやコインパーキング、トランクルームなどがあります。いずれもアパートやマンションよりも少ない初期費用で始めることができます。ただし、収益性は賃貸住宅に劣る点に注意が必要です。また、競合が多い場合、予想以上に収益を得られない可能性があります。
そのため、競合調査や市場調査、どのような活用方法が適しているかなど、総合的なサポートができる業者に相談することが大切です。できるだけ管理に手間をかけずに土地活用して、維持費にかかる費用分は収益を得たいのであれば、コインランドリーやコインパーキング、トランクルームなどが向いているでしょう。
土地活用を相談できる業者は非常に多く、その質もピンキリです。中には、とりあえず契約させるためにポジティブな内容やメリットばかり伝え、リスクを説明しない悪質な業者も存在します。そのため、相談先を選ぶ際のポイントをあらかじめチェックし、信頼できる業者の見極め方を覚えておく必要があります。
土地活用の相談先を選ぶ際は、次のポイントをチェックしましょう。
土地活用の実績が豊富な業者は、さまざまな活用パターンを知っています。失敗の経験もそれだけ多いため、土地活用の成功ノウハウも多く蓄えているはずです。土地活用を成功させるには、専門的な知識や税金対策の方法、資金計画の立て方、リスクを抑えるためのポイントなど、さまざまな知識やノウハウが必要です。
そのため、土地活用の実績が豊富で多くの成功を収めてきた業者の中から、依頼先を選ぶことをおすすめします。
土地活用の実績がどれだけ豊富でも、それは会社全体の実績であり、在籍している全スタッフが同じ知識やノウハウを持っているとは限りません。そのため、実績以上に対応の質に注目することが重要です。土地活用を相談すると、営業担当者が窓口となり、土地の詳細情報を質問されたり計画の立案をサポートしたりしてくれます。
営業担当者の対応が悪い場合、的確なサポートが期待できないでしょう。例えば、土地の性質や面積を考慮していないプランを提示していたり、リスクを一切説明せずに契約を急かしたりするケースがあります。また、こちらの希望に耳を貸さず、一方的に説明をする場合も対応の質が悪いと言えるでしょう。
対応が良い業者は、土地の性質や面積、希望などを踏まえたプランを提案するほか、納得できるまで質問に答えてくれます。土地活用の担当者とは長い付き合いになるため、妥協せずに選びたいところでしょう。
土地活用のサポートを依頼した人の口コミも業者選びの参考になります。説明が丁寧か、リスクやデメリットも説明したか、建築中にトラブルはなかったか、土地活用で収益を得られているかなどをチェックしましょう。低評価の口コミを見るときは、相談者の一方的な感情によるものではないか確認が必要です。
例えば、「担当者が何となく好きになれなかった」、「希望通りのプランにならなかった」といった低評価の口コミは、個人の感情によるもののため参考になりません。希望通りのプランにならないのは、希望したプランでは十分な収益を得られなかったり、そもそも土地の性質上難しかったりする可能性があります。
良い口コミを見るときは、「自分の希望通りのプランにしてくれた」、「担当者の印象が良かったから依頼した」などは参考にできません。もちろん、担当者の印象が良いのに越したことはありませんが、そもそもの目的は土地活用で収益を得ることです。そのため、土地活用で収益を得られたかどうかがわかる口コミに注目しましょう。
土地活用の相談先が決まったら、次の流れで相談することになります。
土地活用の相談窓口に電話やメールなどで連絡し、相談日時を決定します。よほど小規模の事業所でない限り、希望の日時を選べるでしょう。人気で多忙な事業所は、小規模でなくとも日程調整が難しい場合があります。
前述したとおり、登記簿謄本や測量図などの土地に関する資料を準備します。各相談先が準備をしてくれる場合もありますので事前に問い合わせてみるとよいでしょう。
担当者に対面で土地活用について相談します。具体的なプランやビジョンがない状態で相談しても問題ありません。土地活用の業者の仕事は、相談者の希望や予算、ビジョンなどを踏まえ、的確なプランを提案することです。また、土地活用と売却で悩んでいる段階であっても、快く相談に応じてくれるでしょう。
相談内容や業者が調査した結果を踏まえ、土地活用のプランを提案してもらいます。初期費用や収益化の仕組みなどについて説明を受けます。不明点や疑問点は遠慮なく質問しましょう。複数の業者に相談する場合も同様の流れです。その際は、複数の業者に相談していることを伝えると、相談者にとって有利な提案が得られるかもしれません。
土地活用について相談する際は、担当者にさまざまな情報を伝える必要があります。情報が不足していると、日を改めて相談することになり、土地活用を開始する時期が遅れてしまいます。相談時に伝える内容を把握し、万全に準備してから相談しましょう。
土地活用の相談時には、次のような情報を伝えます。
土地の面積や地形、立地など知っている限りの情報を伝えましょう。詳細な情報を伝えることで、具体的なプランを提案してもらいやすくなります。初回相談時は、下記のような公的書類を用意すると話が先に進みやすくなります。
・登記簿謄本
・固定資産税納付書
・測量図
・身分証明書
登記簿謄本と測量図は法務局での手続きが必要ですが、オンラインで申請し、郵送で受け取ることができます。固定資産税納付書は、1月1日の時点で固定資産を所有している人に4～5月頃に自宅へ送られてきます。身分証明書は、運転免許証のように顔写真つきのものがベターです。
土地活用のビジョンを伝えることで、イメージに合ったプランを提案してもらえます。例えば、6戸のアパートを建てたい、デザイナーズインテリアを採用したいなど、大体のビジョンを伝えましょう。また、複数の条件を提示する場合、その全てを満たした土地活用のプランを提示してもらえるとは限らないため、優先順位とあわせて伝えることが大切です。
予算や自分の年収、自己資金の額も伝えましょう。どれだけ優れた賃貸住宅を建てたくても、資金が不足していたり十分な金額のローンを組むことが難しかったりすると、計画が白紙に戻ります。時間のロスに繋がるため、資金面やローンを組めるかどうかなどは十分に整理しておきましょう。
アパートやマンションは数千万円～1億円以上と幅広く、土地の面積や立地などの影響を受けます。また、戸建ては1,000万～2,000万円程度で建てることができます。そのほか、トランクルームは200万～500万円程度で始められるでしょう。このように、土地活用の方法によって必要な費用が大きく異なります。
月々の返済額が高すぎると破綻する恐れがあるため、予算の範囲内で土地活用の方法を選びましょう。
土地活用の相談先は、ハウスメーカーや工務店、ゼネコン、各専門業者などです。相談内容に応じて推奨される相談先が異なります。また、速やかに土地活用の話が進むように、相談時には土地の詳細な情報やビジョン、予算などを伝えることが大切です。広島で土地活用を検討している方は、日興ホームまでお気軽にご相談ください。
土地活用の専門家が在籍しているため、土地の性質や面積、ご予算、ビジョンなどを踏まえ、的確なプランを提案することができます。
前職は新潟県の独立リーグのチームでマネージャーをしていました。
私生活では子供と遊ぶこと、野球とサッカーを観ることが日々の楽しみです！
地域の皆さまに信頼していただけるように毎日の業務に取り組んでいます。