土地活用でアパートやマンション、施設などを建築する際は、ローンを利用することが一般的です。土地活用では、一般の住宅ローンは利用できません。そのため、土地活用向けのローンについて確認しておく必要があります。ここでは、土地活用で利用できるローンの種類から事前準備、利用条件まで詳しくご紹介します。
土地活用で利用できるローンを選ぶ前に、変動金利と固定金利型の違いについて確認しておきましょう。
変動金利……借入期間中に金利が変動する
固定金利……借入期間中に金利が変動しない
変動金利は、半年ごとに金利が見直されることが一般的で、借入から5年間は返済額が一定に保たれます。また、金利がどれだけ上昇しても、直前の返済額の1.25倍までしか変動しません。固定金利型の中には、2年や3年、5年など、一定期間において金利が固定されているローンもあります。一定期間が経過後、変動金利への切り替えも可能です。
固定金利よりも変動金利の方が借入開始時の金利が低い傾向がありますが、金利の見直しによって固定金利よりも高くなる場合があるため、慎重な判断が求められます。
土地活用で利用できるローンは、民間ローンと公的ローンの2つに分類されます。それぞれに数種類のローンがあり、特徴が異なります。土地活用で利用できるローンの種類とその特徴について、詳しく見ていきましょう。
民間ローンとは、公的機関ではなく銀行や信用金庫などが提供するローンのことです。土地活用で利用できるローンには、不動産担保ローンやプロパーローン、アパートローンなどがあります。それぞれの特徴は次のとおりです。
アパートローンとは、アパートやマンション、戸建てなどの賃貸住宅の建築費用に利用できるローンのことです。審査基準が明確に決まっているため、申し込みから審査結果がわかるまでの期間が比較的短くなっています。また、返済期間が最大35年に定められているものが多く、長期返済でリスクを抑えやすい点もメリットです。
不動産担保ローンとは、土地や建物などを担保に融資を受けるローンです。使い道が自由のため、土地活用以外にも利用できます。また、価値が高い不動産を担保に入れることで、1億円以上の融資を受けることも可能です。そのため、アパートやマンション、施設などの土地活用に役立ちます。また、不動産担保ローンは最大35年の返済期間を設定できるものが多く、無理なく返済できます。
プロパーローンとは、金融機関のオーダーメイドのローンのことです。提出資料をもとに融資の条件や融資額、返済期間などを決定します。また、保証会社を利用しないため、保証料はかかりません。なお、保証会社を通さないことは必ずしもメリットとは言えず、代わりに保証人や連帯保証人を求められるケースが多いです。そのため、保証人や連帯保証人が見つからず、プロパーローンを申し込めないケースもあります。
公的ローンとは、独立行政法人「住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）」が融資するローンのことです。特定の条件を満たした場合にのみ申請できます。公的ローンの種類と特徴について、詳しく見ていきましょう。
子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資とは、若い世代向けの賃貸住宅の建設費用に対して利用できる融資制度です。1戸の床面積が50㎡以上、2つ以上の居室、キッチン、トイレ、浴室などを設けることが条件です。多額の融資を受けられることに加えて、固定金利で総支払額が変動する心配がないため、メリットが大きい融資制度と言えます。
サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資は、サービス付き高齢者向け賃貸住宅の建設費用に対して利用できる融資制度です。各居住部分にトイレや洗面設備を備えており、サ高住として登録を受けていることなどが条件です。長期固定金利で借り入れ期間も長いため、メリットが大きい融資制度と言えるでしょう。
土地活用のローンに限らず、どのような融資を利用するときも審査が行われます。その際に満たす必要がある条件について詳しく見ていきましょう。
土地活用は、事業計画を立案し、計画的に行うものです。そのため、ローン審査の際は、事業計画の内容が妥当なものであるか、現実的に実現可能かどうかなどを見られます。納得性、妥当性が高い事業計画を立てるには、土地活用の専門家のサポートを受ける必要があります。
土地活用は長期化する傾向があるため、土地や建物を引き継ぐ相続人も融資に関与します。収入までは確認されませんが、信用性に注目されるでしょう。ただし、金融機関によって審査基準や項目が異なるため、一概には言えません。
ローンの種類によっては借主の収入も審査の対象になります。収入が低い場合、ローン返済が滞るリスクが高いと判断され、審査に通過できないか、小額しか借り入れられません。また、収入の安定性にも注目されます。たとえ、平均的な収入を得ていたとしても、アルバイトや個人事業主は会社員や公務員と比べて安定性が低いと判断され、審査で不利になる傾向があります。
そのほか、借主の年齢も重要な項目です。例えば、40歳から35年ローンを組むと、完済時の年齢は75歳です。収入が途絶えており、年金暮らしをしている場合、貸し倒れリスクが高まります。そのため、借主の年齢と完済までの期間のバランスに問題がある場合は、審査に不利になります。さらに、過去に任意整理や個人再生、自己破産をしているかどうかも審査対象です。
特に、個人再生や自己破産は5～10年は信用情報機関に記録が残るため、その間はローン審査には通過できないことがほとんどです。
日興ホームには土地活用の専門家が在籍しておりますので、お気軽にご相談ください。
土地活用のローンを利用する際には、事前にさまざまな準備が必要です。土地の鑑定や事業計画の立案、必要書類の準備など、申し込み前の準備について詳しく見ていきましょう。
不動産担保ローンを利用する場合、担保となる土地の価値を確定させる必要があります。不動産鑑定を専門家に依頼し、土地の価値を明確にしましょう。土地の価値が明確になれば、事業計画も立てやすくなります。
土地活用の資金を全額ローンにすることも可能ですが、10～30％は自己資金が必要です。ローンではカバーできない諸費用に充てることになります。土地活用の方法によっては高額な自己資金が必要なため、現実的に用意できそうかどうか慎重に考えなければなりません。
例えば、1億円のアパートを建設する場合、1,000～3,000万円程度の自己資金が必要です。日本の平均貯蓄を考慮すると、これだけの自己資金を用意できる人は限られていると考えられます。早めに土地活用の専門家に相談し、どの程度の自己資金が必要か確認することが大切です。
ローンは、毎月の家賃収入から返済します。そのため、家賃収入の予測はローン審査において重要な項目です。土地活用の概要、建物の種類、コンセプト、家賃収入と支出の予測、ローン完済日の予測などを記載します。前述したとおり、事業計画書の作成には専門知識が必要なため、土地活用の専門家に相談することが大切です。
融資を受けるためには、次のような必要書類を用意しなければなりません。
・本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなど)
・収入証明書類（確定申告書の控え、源泉徴収票、所得証明書など)
・通帳のコピー（資産がわかる資料）
・不動産の評価額を証明する書類（固定資産評価証明書、固定資産税の納税通知書など)
・他のローンの返済予定表
土地活用で利用できるローンには、民間ローンと公的ローンがあり、それぞれに複数の種類があります。それぞれの特徴を踏まえて、最も適したローンに申し込みましょう。土地活用のローンに関することや、事業計画書の作成などは土地活用の専門家が在籍している日興ホームにお任せください。土地活用の目的や希望条件など、さまざまな内容をヒアリングのうえで、丁寧かつ的確なアドバイスをさせていただきます。
まだ、アパート経営を始めていない方、土地活用の専門家に相談したい方は、日興ホームまでご相談ください。土地活用の専門家が在籍しておりますので、アパートの経営状況、活用したい土地の性質や面積などを踏まえ、的確なプランをご提案いたします。
有活営業部の横山優一です。
趣味は、安室奈美恵のライブ観戦と、友達の道具で行う手ぶらキャンプです。
用意する物がなくとても楽しめます！
仕事も遊びも全力で頑張ります！