アパート経営の際は、「サブリース」という言葉を聞く方が多いのではないでしょうか。サブリースは管理方法の1つで、自主管理や一般的な管理委託とは大きな違いがあります。自分に最も適した管理方法を選ぶためにも、サブリースについて確認しておきましょう。ここでは、アパートのサブリースのメリット・デメリットから他の管理方法との違いまで詳しくご紹介します。
アパートのサブリース契約とは、不動産管理会社がアパートを丸ごと借り上げて、入居者に又貸しする管理方法です。空室の有無に関係なく、不動産管理会社からオーナーへ賃料の80～90％が支払われます。ただし、保証率は不動産管理会社によって異なるため、事前に十分に確認しなければなりません。
それでは、他の管理方法との違いについて詳しく見ていきましょう。
自主管理とは、オーナーが自分でアパート経営を行うことです。不動産管理会社やその他の業者に頼らずに経営するため、手数料や中間マージンなどがかかりません。家賃収入が全て自分の収入になるため、他の管理方法よりも多額の利益を得られます。ただし、アパート経営の全てを自分だけで行うのは至難の業です。特に、戸数が多いアパートを経営している、本業の合間に管理しているといった場合は、自主管理を諦めざるを得なくなる可能性があります。
アパートの自主管理では、次の管理や対応を全て1人で行います。
（※物件規模等により項目が異なる場合があります）
・家賃の回収や管理
・請求書の作成
・クレーム対応
・入居者の募集
・トラブルの対応
・共用部の掃除
・消防点検
・入退去の手続き
・定期的な見回り
これらを全て1人で行った結果、本業がおろそかになったりアパート経営に集中せざるを得なくなったりする場合があります。また、十分な管理ができていないと、入居者が不満に感じて退去してしまい、家賃収入が減る可能性も否定できません。
そうなれば、「手数料や中間マージンを抑えることで収入が増える」というメリットを得られなくなるでしょう。そのため、現実的に自主管理ができるかどうか慎重に考える必要があります。
一般的な管理委託は、不動産管理会社に管理委託料を支払い、入居者の募集や管理、入退去の手続き、家賃の回収、管理などを委託する方法です。オーナーが受け取る家賃収入のうち、一定額を委託料として不動産管理会社に支払います。一括借り上げは貸主が不動産管理会社になりますが、一般的な管理委託ではオーナーが貸主となります。
一般的な管理委託では、オーナーは次の計算で算出した金額を収入として得ることができます。
家賃収入−不動産管理会社に支払う委託料
不動産管理会社に支払う委託料は、次のように計算します。
家賃×一定の割合
手数料の割合は不動産管理会社によって異なりますが、5％前後が相場です。手数料が安く感じるかもしれませんが、更新事務手数料をはじめとする各種手数料が追加でかかる場合があります。そうなれば、手数料が高く感じるかもしれません。
一般的な管理委託のメリットは、オーナーが管理業務を行う必要がないことです。入居者とのトラブル、クレーム対応、入退去の手続き、家賃の回収といった時間と労力がかかり業務が不要になります。デメリットは、手数料を支払う必要があることです。また、サブリースのように家賃保証はありません。
それでは、アパートのサブリースのメリットについて詳しく見ていきましょう。
一般的な管理委託では、アパートに空室が出た際の家賃収入の減収は避けられません。一方、サブリース契約は不動産管理会社がオーナーに賃料の80～90％程度を支払う仕組みのため、実質の家賃保証を受けられます。また、入居者が家賃を支払えなくなった場合、一般的な管理委託だと家賃収入は減ってしまいますが、サブリース契約では一定額がオーナーへ支払われます。
このように、空室や家賃滞納を懸念することなく安定的に収入を得られる点は、サブリース契約の最大のメリットと言えるでしょう。
アパート経営では、家賃の回収・管理、共用部の掃除、定期的な見回りなど、さまざまな管理業務が必要です。サブリース契約では、全ての管理業務を不動産管理会社に一任できます。管理業務から開放されることで、本業への集中や家族や趣味に時間を使うといったことが可能になります。
家賃収入や管理業務の状況などについて、不動産管理会社から毎月報告があります。金額の明細を確認し、不審な点がないか確認するだけで業務は完了です。
アパート経営では、入居者が退去する際の原状回復にかかる費用や、入居者を募集するための広告費などがかかります。もし、入居者から家賃を回収できなかったり、本業の収入が減ったりしたタイミングと重なれば、赤字になる可能性もあるでしょう。
サブリース契約では、不動産管理会社が負担する場合が多いため、アパート経営におけるコストを削減できます。ただし、全額を負担してくれるわけではないため、契約を検討する際は具体的な金額や割合について確認が必要です。
アパートのサブリース契約は、相続税対策になります。オーナーが亡くなり相続が発生すると、アパートの資産価値に応じて相続税がかかります。アパートの相続税は、入居率と反比例する仕組みのため、全ての部屋が埋まっている状況が相続税が最も安くなるのです。
サブリース契約は、不動産管理会社に全ての部屋を貸し出している形となるため、入居率100％として相続税が計算されます。
アパートのサブリース契約には、コスト削減や家賃保証など、魅力的なメリットがたくさんあります。その一方で、いくつかのデメリットがあるのも事実です。サブリース契約が自分に適しているかどうかを見極めるために、デメリットについても確認しておきましょう。
サブリース契約のデメリットは次のとおりです。
サブリース契約では、不動産管理会社がアパートを丸ごと借り上げて、80～90％程度の保証率に応じた金額がオーナーに支払われます。自主管理であれば100％の家賃収入を得られるところ、サブリース契約では80～90％となるため、収益性が低くなります。
ただし、家賃の空室リスクが少なくなることや管理コストを削減できることを踏まえると、家賃収入が80～90％になったとしても、サブリース契約はメリットが大きい方法と言えるでしょう。もちろん、全ての部屋が常に満室で、オーナーが質の高い管理を行えるだけの時間と体力がある場合は、サブリース契約はすべきではないと言えます。
しかし、そのようなケースは稀ではないでしょうか。
サブリース契約では、免責期間が設けられています。免責期間とは、アパートが建って間もない頃や退去後に、入居者を増やすための期間として家賃保証を受けられない期間のことです。免責期間は1ヶ月～6ヶ月程度で設定されていることが多く、期間中は家賃収入を得られない点に注意が必要です。サブリースの契約内容をしっかり確認しましょう。
サブリース契約では、入居者の審査を不動産管理会社が行います。一般的な管理形態では、不動産管理会社がある程度の目星をつけて、オーナーが最終判断を行うことが多いでしょう。一方、サブリース契約はオーナーが入居者を選ぶ権利が一切なく、不動産管理会社の独断で入居者を選ぶ場合があります。
もし、悪質な入居者だった場合、不動産管理会社が借り上げているとしても精神的に負担を感じるかもしれません。また、サブリース契約の終了後は、オーナーがその入居者と付き合っていく必要があります。昨今では賃貸保証会社を利用する管理会社も増えてきています。サブリース契約の説明を受ける際に入居審査基準もしっかり確認しておきましょう。
アパートのサブリース契約には、メリットとデメリットがあります。デメリットを少しでも抑え、メリットを確実に得るためには、どのようなポイントに注目が必要なのでしょうか。アパートのサブリース契約を検討する際は、次のポイントをチェックしましょう。
サブリース契約によって得られる賃料を必ず確認しましょう。家賃収入の80～90％が相場ですが、不動産管理会社や物件の条件などで異なります。家賃保証率の根拠を確認し、納得できた場合に限り契約することが大切です。周辺の不動産管理会社の家賃保証率、不動産管理会社の実績、その地域に対する優位性などをチェックしましょう。
また、家賃保証率は将来的に下落することが多いため、下落しても黒字経営ができるのかどうかも確認が必要です。アパート経営の収入を老後資金をはじめとした資金計画に組み込んでいる場合、下落による影響を可能な限り正確に把握しておかなければなりません。
広告費や原状回復費などのオーナーの負担率を確認しましょう。不動産管理会社がいくらか負担することが一般的ですが、全ての契約に共通するわけではありません。中には、家賃保証率が高い代わりに、広告費や原状回復費のオーナーの負担割合が大きいケースもあります。
また、費用によって負担率が異なる、費用の積立が必要、臨時的に発生した費用負担は全額オーナー負担など、さまざまなパターンがあります。これらのポイントを全てチェックして、オーナーの負担が大きすぎないか判断しましょう。
賃料の見直しによって家賃収入が減ることが多いため、見直しの頻度はあらかじめ確認しておくことが大切です。賃料の見直しが何年ごとにされるのか、値下げの限度額はあるのか、過去にどの程度の見直しが行われたのかなど、さまざまな項目をチェックしてください。不明点は不動産管理会社に説明を求めましょう。
免責期間が長くなればなるほどに家賃収入が減ります。家賃収入をあてにしている場合、思わぬ減収で資金計画が狂ってしまう可能性があります。免責期間は、アパートの新築後と入居者の退去後の2種類です。それぞれの免責期間を確認したうえで、年間の家賃収入の計算に加えましょう。
例えば、半年に1回のペースで入居者が退去している場合は、そこから数ヶ月は家賃収入が減ることを見越して年間の家賃収入の予想を修正します。
サブリース契約は、オーナーの一存でいつでも解約できるわけではありません。サブリース契約は借地借家法に基づく契約であり、不動産管理会社が保護されることが多いものです。そのため、オーナーの一身上の都合でアパートを手放したくても、サブリース契約の解約ができないためにアパートの売却が進まなくなるケースがあります。
サブリース契約の契約期間、解約予告のタイミング、契約を解除できる条件などを確認しましょう。
サブリース契約を締結する不動産管理会社とは長い付き合いになるため、信頼性の見極めが必要です。アパート周辺のエリアの賃貸事情に精通しているか、的確な賃貸シミュレーションを行っているか、経営は安定しているか、他のサブリース契約をしている人の声を確認できるか、諸対応が丁寧で信頼感があるか、などを確認しましょう。
サブリース契約は、「10年は家賃を下げないと言っていたのに減額された」「メリットばかり強調されてデメリットについてよく理解しないまま契約した」といったトラブルが起きる可能性があります。このようなトラブルを防ぐためにも、不動産管理会社の信頼性は十分に見極めることが大切です。
アパートのサブリース契約は、不動産管理会社がアパートを一括で借り上げる方法です。家賃保証があるため、オーナーは安定した収入を得られます。ただし、定期的な家賃の見直しが入ることや、広告費・原状回復費の負担が必要な場合があることなど、いくつかのデメリットもあります。サブリース契約が自分にとって最良の選択かどうか十分に見極めましょう。2020年12月15日より、サブリースの誇大広告や不当勧誘などに関する規制法が施行されました（通称：サブリース新法）。サブリースの内容をきちんと理解した上で採用すれば、より安心で安全なアパート経営をおこなうことができます。
日興ホームには、土地活用の専門スタッフが在籍しておりますので、サブリースでのアパート経営についてはお気軽にお問い合わせください。
株式会社日興ホーム 不動産・土地有活営業部 東広島営業所 吉川 隼人です。
主に呉地域を担当させて頂いております。
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