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COLUMNコロナが賃貸経営に与えた影響とは?

コロナが賃貸経営に与えた影響とは?安定的な賃貸経営のポイントも解説

新型コロナウイルス感染症の影響で、さまざまな業界が打撃を受けました。不動産業界においても、マンションの購入数の減少やテナントの撤退など、各所に影響が出ています。それでは、賃貸経営にはどのような影響を与えたのでしょうか。ここでは、新型コロナウイルス感染症による賃貸経営への影響について詳しく解説します。

コロナが賃貸経営に与えた影響

新型コロナウイルス感染症は、複数回の大きな感染者数の増加を繰り返しており、まだまだ予断を許さない状況です。実際に、コロナは賃貸経営にどのような影響を与えたのか詳しく見ていきましょう。

家賃の滞納

コロナの影響で職を失ったり収入が減少したりした影響で、家賃を滞納せざるを得なくなる人も出てきたことでしょう。ただし、家賃の滞納は以前から起こり得るものであり、コロナで家賃の滞納者が増えたのかどうかを見るべきです。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が公表した家賃滞納率によると、2018~2020年にかけて家賃滞納率は減少傾向にあります。そのため、コロナの影響で家賃を滞納している人はいるものの、全体を見るとそれほど影響を受けていないと言えます。

空室率

不動産の賃料や募集日数などを分析する「TAS-MAP」の運営会社「株式会社タス」は、「賃貸住宅市場レポート 首都圏版・関西圏・中京圏・福岡県版 2021年12月」を公表しました。首都圏の空室率TVIは次のようになっています。空室率TVIは、民間住宅情報会社が公開している情報を空室のサンプリングとし、また募集建物の総戸数をストックのサンプリングとしたうえで、両者を除することで算出します。

2020年8月頃から全体的に空室率が上昇しているため、コロナの影響を受けていると考えられます。

続いて、1都3県のアパート系(木造、軽量鉄骨)とマンション系(S造、RC造、SRC造)の空室率TVIを見ていきましょう。

このように、2020年10月から空室率が上昇しています。最初の緊急事態宣言は2020年4~5月です。この影響が数ヶ月後に現れて空室率が上昇したのだと考えられます。

コロナによるハイクラス賃貸住宅への影響

株式会社タスの「賃貸住宅市場レポート 首都圏版・関西圏・中京圏・福岡県版 2021年12月」では、「ハイクラス賃貸住宅へのコロナ禍の影響は軽微」と断言しています。

下記は、東京23区におけるハイクラス賃貸住宅の空室率TVIの推移です。

新型コロナウイルスの感染者が日本で最初に発見されたのは2020年1月15日です。グラフを見る限りコロナの影響は軽微であるうえに、空室率が上がった要因がコロナによるものとは言い切れないでしょう。

ハイクラス賃貸住宅がコロナの影響を受けにくいことには、さまざまな理由が考えられます。例えば、ハイクラス賃貸住宅へ入居している高収入層がコロナによる影響をほとんど受けていない、リモートワークの普及により仕事部屋を確保しやすいハイクラス賃貸住宅への需要が高まった、大手が管理していることが多く入居者の獲得力に優れている、などが挙げられます。

コロナによって賃貸経営のリスクが上がる理由

ハイクラス賃貸住宅を除き、コロナは賃貸経営にある程度の影響を及ぼすことがわかりました。賃貸経営のリスクが上がるため、さまざまな対策が必要と言えるでしょう。

コロナが賃貸経営のリスクを高める理由について詳しく解説します。

ワークスペースの確保を目的に住み替える

リモートワークが普及した昨今では、自宅にワークスペースを求める人が増加傾向にあります。ワークペースがない場合、仕事に集中できないことで業績が低下する恐れがあるでしょう。ワークスペースと生活スペースを間仕切りで区切るのも1つの方法ですが、別で部屋を用意したい方が多いのではないでしょうか。

ワークスペースの必要性が増すと、物件の間取りに対して不満を感じるようになる可能性があります。

収入の減少によって家賃が安い物件へ住み替える

コロナの影響で収入が減少した場合、副業で収入を増やしたり節約で支出を減らしたりしなければなりません。支出を減らす方法はさまざまですが、中でも効果的なのが固定費の見直しです。固定費には、家賃や光熱費、スマホ料金などがあり、中でも家賃は数万~10万円以上を占めることが一般的なため、優先的に見直すことになるでしょう。

家賃が少しでも安い物件に住み替えることになれば、現在住んでいる物件のオーナーは空室による被害を受けてしまいます。

住居選びのポイントも変化する可能性がある

コロナの影響で収入が不安定になったりワークスペースの確保が必要になったりすると、これを機に住居選びのポイントが変化する可能性があります。自宅の居心地、間取り、交通アクセスなど、さまざまなポイントに対する価値観や考え方が変化すれば、今後の行動も変わるでしょう。例えば、あと5年は住む予定だったところ、2年で退去を決めてしまうといったことが起こり得ます。

コロナ禍でも安定的な賃貸経営を行うためのポイント

コロナ禍でも安定的に賃貸経営をするには、コロナの影響で変化した賃貸需要に対応する必要があります。次のようなポイントを押さえて、賃貸経営の安定性を高めましょう。

管理業務の質を高める

朝から夜までは自宅にいなかったため気づかなかった日中の騒音に気づき、入居者同士のトラブルが増える可能性があります。騒音を放置すれば、被害を受けている入居者が退去する恐れがあるため、早期に対応しなければなりません。

また、水道や電気、ガスなどのライフライン、オートロック、宅配ボックスなど、あらゆる設備の利用回数が増加します。そのため、メンテナンスや修理・交換の頻度が増え、それに伴い管理費用も増加する可能性があります。さらに、人の出入りが増えることで感染症対策の充実化が求められるでしょう。

このような管理業務に力を入れることで入居者の満足度が高まり、空室リスクを低減できると考えられます。また、管理業務の充実化を内外へアピールするのもポイントです。

賃貸経営のアプリでスマート化する

賃貸経営アプリとは、人口密度や犯罪率、家賃相場などの情報を速やかに入手できるアプリです。また、管理会社との手続きをアプリ上で完結することで時間を節約したり、「言った・言っていない」のトラブルを防いだりできます。コロナ禍では、オーナー自身も他の事業で多忙を極めてしまい、賃貸経営がおろそかになる可能性があります。

賃貸経営アプリを活用すれば、そのような問題も解消できるでしょう。

賃貸住宅のスマート化を検討する

スマート賃貸では、入居者はスマホから自宅のドアロックを確認したり、エアコンやテレビ、照明などのスイッチをON・OFFにできたりします。このような便利な設備・アプリを導入すると、入居者の満足度が高まって空室リスクを抑えられるでしょう。

インターネット環境の充実化

リモートワークの拡大、在宅時間の増加などの影響で、インターネットの利用時間が増えている可能性があります。そのため、インターネット環境の充実化は入居者の満足度に影響するでしょう。中には、インターネット回線を共有することで通信費無料で利用できる賃貸物件もありますが、利用者が増えると回線速度が遅くなり、仕事への利用が難しくなる場合があります。

そのため、無料のインターネット環境を導入するだけではなく、回線の品質も求められるようになったと言えるでしょう。

コワーキングスペースの設置

ワークスペースの需要が高まり、空室リスクが上昇した場合には、空いている部屋をコワーキングスペースに改装するのも1つの方法です。近所のコワーキングスペースを利用したいものの料金が高い、近くにコワーキングスペースがないといった悩みを持つ方は多いでしょう。マンション内にコワーキングスペースがあれば、ワークスペースを求める入居者の満足度が高まる可能性があります。

オンライン内見の実施

コロナ禍では、人との接触をなるべく避けるとの考え方により、不動産会社への来店が減少している可能性があります。不動産会社への相談が減少すると内見数も減少するため、結果的に入居者が現れにくくなるでしょう。

このような問題を解消すべく登場したのがオンライン内見です。不動産会社の担当者やオーナーなどがカメラで室内を撮影しながら質問に答えます。また、オンラインで確認できる物件の写真を拡充するのも有効でしょう。

部屋のあらゆる角度から撮影した写真や、マウスカーソルを動かしたりスマホの画面をタップしたりすると360°を見渡せる写真なども用意してみてください。

宅配ボックスの設置

宅配ボックスを設置すると、宅配業者との接触を減らせる場合があります。すでに、主要な宅配業者は指定の場所に宅配物を置く「置き配」を導入しています。しかし、オートロックマンションの場合は宅配業者が部屋の前に行けないため、不在時には置き配を利用できません。

宅配ボックスがあれば、置き配を指定していなくても不在時には宅配ボックスへ収納してくれます。このように、接触を避けつつ荷物を不在時でも受け取れるため、宅配ボックスの需要は高まっていると考えられます。

24時間いつでもゴミ出し可能にする

ゴミの回収日は曜日や日にちで決められているため、入居者同士が鉢合わせする場合があります。このような接触を避けるために、24時間いつでもゴミ出しができるゴミステーションを用意するのも1つの方法です。

セーフティネット住宅を検討する

セーフティネット住宅とは、高齢者や外国人、障がい者といった住宅確保が難しくなりやすい人の入居を拒否しない賃貸住宅です。事情で生活が困難な人の安全を最低限確保するための「住宅セーフティネット制度」に基づきます。

セーフティネット住宅として貸す側と借りる側をマッチングする仕組みがあるため、空室リスクを抑えられます。ただし、セーフティネット住宅にすることで家賃収入の最大値が減少する可能性があるため、十分な検討が必要でしょう。

家賃保証会社を利用する

家賃保証会社とは、入居者が家賃を支払えなくなったときに家賃を立て替える会社です。家賃を支払えなくなる理由は、コロナによる収入減少だけではありません。友人の連帯保証人になったが友人が失踪した、病気や怪我で多額の医療費がかかったなど、さまざまな理由が考えられます。家賃を支払えなくなった場合、借金をしてでも支払うように伝えることは現実的ではありません。

家賃保証会社を利用すれば、このような家賃滞納のリスクに備えられます。また、保証人がいないために入居できなかった人も家賃保証会社の利用を条件に受け入れることができます。より多くの人が入居者の候補になれば、それだけ賃貸経営が安定するでしょう。

コロナ禍でオーナーに求められるのは対応する能力

新型コロナウイルス感染症はもとより、この世には予測ができないリスクが数多く存在します。コロナ禍を生き抜いたとしても、また別のトラブルが起きる可能性もあるでしょう。オーナーに求められるのは、このような世の変化に対応できる能力です。

ニーズの変化を敏感に察知して先手を打つことも必要です。変化をチャンスと捉え、賃貸経営に活かすことで、より多くの収益を安定的に得られる賃貸経営に繋がるでしょう。

まとめコロナが賃貸経営に与えた影響とは?安定的な賃貸経営のポイントも解説

新型コロナウイルス感染症の感染拡大により、賃貸経営はある程度の影響を受けました。ただし、ハイクラス賃貸住宅はその性質からコロナ禍における影響をほとんど受けていません。これを機にハイクラス賃貸住宅へ乗り換えるのも1つの方法と言えるでしょう。コロナ禍を生き抜くための賃貸経営について詳しい情報を知りたい方は、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。日興ホームには土地活用の専門スタッフが在籍しておりますので、お気軽にお問い合わせください。

コラムニスト川原 正樹

㈱日興ホームの川原です。 日々、お客様の大切な土地の有効活用が出来るように頭を回転させております。

私生活では、空手の稽古もしくは海に出てSUPをしながら自然と戯れております。

人生一度きりですので仕事も遊びも本気で取り組み有意義なものにしたいです。

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